买二手房?别忘户口迁移

【咨询】

我去年通过中介买了一套房子，当时上家和中介都告诉我房子里已经没有户口了，我觉得放心了，也没核实。前段时间我准备将房子卖出，也联系好了下家，下家委托律师查询后告诉我该房内还有户口，户口正是卖房给我的上家。现在下家已经通知我限期把户口迁走，而我又找不到原来的上家，中介公司又推卸责任。我该怎么办呢?能向法院提起诉讼吗?

【律师分析】

近年来，广大市民的法律观念都在不断地增强。房地产法律宣传也取得了一定的效果，越来越多的读者在购买二手房时都十分谨慎，考虑到了方方面面的法律问题，例如土地使用权期限、房屋的权属状态、房屋质量、物业管理等等，但偏偏忽视了一个最基本但可能引发严重后果的问题：户口。近几年来，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。购房者买了尚存户口的房子，虽然名义上取得了房屋的产权，但户口“阴影”却挥之不去，引发了一系列的纠纷和原本不必要的麻烦。

根据上海高院的解释，买方起诉至法院要求卖方迁移户口属于管理事务，不属于法院的管辖范围，法院对迁移户口之诉只能裁定不予受理或驳回起诉。因此，事情一旦发展到这个地步，购房者很有可能只能哑巴吃黄连———有苦说不出了。为了避免类似事件的发生和保障自身的合法权益，购房者必须在购房前做好充分的准备工作，防范于未然。

买房者应做好两方面的工作：一、交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况，房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的，买方可以委托律师或自己直接到派出所了解房屋的户籍状况。同时要注意的是：仅仅查看卖方的户口簿是不够的，户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除一套房屋中可能分户，存在两个户口本的可能，而且户口簿也可能存在信息滞后的问题。二、必须将户口问题及违约责任写入购房合同中，既要将户口问题约定为交付购房款的前提条件，又要明确约定逾期迁移户口的违约责任，包括迟延迁户违约金和合同解除权。违约责任明确了后，当卖方迟延迁移户口或拒绝迁移户口时，卖方就可以依约向法院提起诉讼，追偿违约金及依约解除购房合同。

购房是件大事，广大购房者应充分重视户口问题，购房前做好充分的准备工作，别因为一时的怕麻烦而给自己带来本不应有的麻烦。