房屋产权登记的生效要件

国家通过登记的形式把房地产这种特殊物权的存在、内容、谁是物权者以及物权变更的过程记载下来，并向社会公示，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人安全、慎重、平稳地进行交易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公正。

因此，将不动产买卖合同的履行作为要式物权的行为，规定不动产权的转移以登记为准的全部法律意义即在于此。由此可见，房屋买卖合同的成立以产权转移登记为准这一解释并无坚实的理论基础和法律依据，更不符合市场经济体制的内在要求。

至于订立房屋买卖合同的债权行为的成立和生效，各国立法一般都不要求公示。由于债的民事关系的权利主体和义务主体都是特定的，义务主体以外的任何人对债权人均无任何义务，故订立房屋买卖合同在理论上没有公示的必要，在立法上也无公示的依据。

在房屋买卖合同中，房屋权的转移是合同各方当事人实现经济目的内容一，卖方的权利是取得对价，同时转移其房屋的权，买方的权利是取得房屋权，同时付出对价。显然，房屋权转移是合同的履行内容，同时也是房屋买卖合同履行的结果。

由于房屋产权变更登记是房屋权变动的生效条件，是房屋权转移的标志，因此办理房屋产权变更登记手续是履行房屋买卖合同的行为。在实际生活中，办理房屋产权变更登记手续通常需要提交房屋买卖合同，公民身份或法人单位的证明文件，卖方出具的购房款或收据，且是在房款已基本付清(少数分期付款除外)，房屋已交付使用，合同已基本履行完毕的情况下办理产权变更登记的。

编辑点评：合同当事人订立合同的主要目的是利用合同的法律约束力来保障其经济行为的完成和经济目的的实现，合同 重要的就是其法律约束力，如果认为房屋产权变更登记是房屋买卖合同的成立要件，由于房屋产权变更登记是合同的履行内容和履行后果同时成就，将合同的三个阶段集中在办理登记的一瞬间，合同的法律约束力形同虚设，房屋买卖合同也就失去存在的必要了。