浅析按套计价售房的法律风险及防范

2008年，陈先生与开发商签订“商品房买卖合同”，约定买卖的商品房建筑面积为191.40平方米，其中套内建筑面积166.52平方米，公共部分与公用房屋分摊面积为24.88平方米。合同还约定，计价方式与价款按套计算，总价为64万元。合同中没有对该房屋的面积确认和面积差异处理作出约定。合同订立后，陈先生依照合同支付了房款，开发商也交付了房屋并帮助陈先生办理了产权证。可是根据产权证的记载，房屋面积仅为180.17平方米，比约定面积少了11.23平方米。在与开发商交涉无果的情况下，陈先生向法院提起诉讼，要求开发商偿还面积差价款。而开发商认为，该房屋销售的计价方式为按套计价，因此自己不应当承担面积差价款。当地法院在一审时支持了陈先生的主张，开发商不服向中级法院提出上诉。近期，中级法院经审理认为，该房屋的计价方式为“按套计价”，因此约定的面积仅具有参考作用，开发商不承担赔偿责任。本案的审判虽然已经结束，但其中存在的问题却值得我们思考。

按套计价售房存隐患

住房和城乡建设部2001年发布的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”其第十九条还规定：“按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”这是我国明确以部门规章的形式确认了商品房销售可以采用按套计价的方式，并且在采用此种计价方式时合同中的部分内容及可能发生的纠纷处理进行了规范。

所谓按套计价销售商品房是指买卖双方同意将套(单元)作为计价单位，对商品房进行交易的一种销售计价方式。使用的这种计价方式的基础是双方对该套房屋已经有了详细而充分的考察与了解，并就该套房屋的综合价值的认识达成一致。设立这一制度的本意是为了减少商品房买卖中最易发生的面积纠纷，方便商品房销售中的操作，同时可以与国际上的通行的房屋销售计价方式相接轨，因为房屋的使用价值取决于房屋的功能，其价值取决于区位、质量、数量、设施、环境等诸多因素，古今中外，房屋销售时大都以栋、所、套、间为计量计价单位，很少有按面积计价的。应当说，按套计价是一种较为先进的商品房销售计价模式，但在实施的过程中，却容易产生纠纷。究其原因，主要是因为：购房者对按套计价方式不能有完全的理解，而开发商在签订合同时一般也不会主动向购房者说明此条的含义及可能的后果，并且开发商在计算房屋价格其实际上仍然是以面积和单价为基础进行计算总价，只是在合同条款上选用了按套计价方式，其实质是一种规避面积风险的作法。当购房者发现实际房屋面积比房产公司销售时的计算面积短少时，自然会要求对短少部分进行补偿。因此，从按套计价方式在我国推行的实际情况来看，已经脱离设立这一制度时的基础与本意。