析房屋买卖合同中的避税手段

1、用先签合同交定金后过户进行房产避税

按目前的房产税收政策对一些未满一定年限的房产不享受优惠税率，所以就有双方先签合同准备过几年后再过户，虽然这是为规避税费所签的房屋买卖合同，但并没有违反国家的强制性规范，应为有效协议。仅交定金，根据《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因双方在房屋买卖合同中有定金条款的约定，定金罚则双倍返还定金的方式解除合同符合《担保法》的规定。

上海房产律师提示

这种以避税方式购买房屋的市场风险很大。房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，但并没有办理过户手续，产权并没有转移。以先签合同后过户的方式转让房产，在合同期间房价上涨时，卖方可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，这对买方来说是时间和金钱上的损失。

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《担保法》第89条

2、先公证后过户来房产避税

如买卖双方已经签订房产买卖合同并进行了公证，但是第三人对此并不知情，还是与卖方签订了房产买卖合同，且已经支付房款并办理过户，符合善意取得制度，已签合同并进行了公证但无法取得房屋者可向卖方要求赔偿。

房产律师提示

公证仅仅是加强证明的作用，因没有办理过户，即使买方自己拿着房本，卖方仍可以挂失房本，最多半年后可以出新房本，此间房产证仍属卖方，可以任意处分，对买方极为不利。

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《物权法》第106条

3、假赠与真买卖房产避税

  双方签订了赠与协议，没有《合同法》规定的无效的情形。该赠与协议已经做了公证，根据《合同法》第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”第188条规定：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”

房产律师提示

交易双方若以赠与的方式进行交易，将会存在较大的风险。其中，最大的风险是业主在“交易”之后，有可能收不到房款。因为双方未签房屋买卖合同，买方有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款。买卖双方在交易之前可以完成交付购房款，及约定必要的过户条件，因为法律规定赠与是可以附条件或义务，如果受赠人不履行义务或条件不成立，那么赠与人就可以拒绝交付或办理过户。

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  《合同法》第186条、第187条、第188条

4、将购房款拆成装修款做低房屋买卖合同价避税

《合同法》中第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。本案中张小姐和李小姐以房屋装修款为名，做低房价款，企图少缴税收，其行为无效。也就是说双方也应该按照房屋总价款缴纳税费。

二手房律师提示

以少缴税款为目的的任何行为都是无效的，此类案件因本身手段的非法性，给交易带来了极大的不确定性。双方在之前应该对由谁支付哪些税费应该有个详细的了解，严格按照规定办理，防止以后产生不必要的纠纷。

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《合同法》第52条

5、夫妻假离婚避税

离婚是自由的，一旦以合法的手续结束婚姻关系，就只能再通过《婚姻法》规定的手续进行复婚，如果对方不同意的话就不可能复婚。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(二)》第9条第2款规定：“人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。”也就是说假离婚的夫妻有可能变成真离婚，这是一方的利益可能严重受损。

房产律师提示

因为是假离婚，男女双方在办理离婚手续时对财产的分割不会作过多考虑。一旦事后出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险很大。

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《婚姻法》第2条

《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(二)》第9条

6、用阴阳合同做低房价避税

甲乙双方之间补充协议属于恶意串通损害国家利益的行为，应为无效。因此双方仍应按照房屋全价的价格进行交易。

上海房产律师提示

在偷逃税行为中，采取阴阳房屋买卖合同做低价款的数量最多，如果买方坚持以低价合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。采取阴阳合同少缴税款的行为不受法律的保护。

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《合同法》第52条

7、以未成年子女名义购房避税

按照国际惯例，遗产税率实行的都是高额累进税率，一般在40％以上。按照这个税率，如果将一幢房子留给子女，很可能出现因交不起遗产税而不得不将其卖掉或放弃继承。不过，遗产税开征工作也并不简单，单是遗产数额的评定对征管部门就是一个考验。要解决这一难题，首先得在全国完善实施金融实名制，杜绝隐瞒财产的可能性；另外，由于遗产的涵盖范围不仅仅是现金与存款，还包括房产、厂房设施等固定资产，所以要设立专门的遗产评估机构。解决了财产评估问题，接踵而来的是应付五花八门的避税手段。在一些国家里，用孩子的名义购买房产其实并不能避税。按照这些国家的做法，遗产税实施后，国家将会对个人房产进行调查，如果是未成年人没有经济收入，子女的房产就属于赠与，要交赠与税，赠与税与遗产税一般是同时开征的，而且赠与税税率与遗产税税率差得不会太多。由于提前分割财产是“富人”们逃避遗产税的惯用手法之一，因此，开征遗产税的国家无一例外都要先制定与完善“赠与税”。但目前我国还没有开征赠与税。

房产律师

有些购买二手房的购房人因为考虑将来征收遗产税，或者考虑婚姻的问题，便用未成年子女的名义购房，房产证落在未成年子女名下。按照《民法通则》第18条规定：“监护人除以被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”这就是说，如果房产登记在成年子女名下，在孩子具备完全民事行为能力之前，父母想出手这套房屋必须是为成年人的利益才能出售，否则无权再出售这套房子，因此，以未成年子女名义购房的成年人应该考虑清楚。

如果只以未成年人自己的名义购房，因未成年人没有经济收入，银行不会放贷，只能采取一次性付款方式支付房款。

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《民法通则》第18条

8、典当抵押避税

买卖双方签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押(典当)给买家，并约定房屋转让价格，同时约定如在抵押(回赎)期内卖家不将房屋赎回，房屋权将归买家。抵押(回赎)期过后，只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定，偿还买家的费用，买家自然取得房屋权，这样，卖家就省下营业税，只要缴纳过户的契税和印花税即可。

二手房律师提示

这种交易方式实质上没有发生买卖关系，蕴涵巨大风险。在抵押、典当期间，卖方反悔，不想卖了，只要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子，买方显然百口莫辩，只能忍气吞声。此外，抵押(典当)也不存在按揭一说，买方需要一次性交足全部房款。

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《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发[2006]74号)。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

的通知》(国税发[2006]74号)