四川工业地产发展现状及关于 工业地产的建议

现如今，越来越多的人对工业地产有兴趣，不少人也许会关心：四川工业地产发展现状怎样？如果想安全 四川工业地产，又有哪些注意事项呢？

发展历程一：绵阳高新区与四川龙都实业签订工业地产 协议

绵阳高新区已于2010年6月22日 与龙都实业签订了工业地产(标准厂房) 项目合作协议。区党工委书记魏德谦要求高标准、高起点建设标准厂房，为高新区招商引资配套服务锦上添花。区党工委副书记、管委会主任赵明君代表绵阳高新区与龙都实业董事长伍安国签订了协议。

签字仪式上，绵阳高新区党工委书记魏德谦要求区级各相关部门及磨家镇党委、政府要加强与龙都实业公司的沟通衔接，为该项目尽快开工建设提供周到细致的服务，同时希望龙都实业公司要以项目落地建设为契机，开创新领域，按照集约、集群、合理使用土地的原则，建成现代化的、标准化的工业园区。

龙都实业工业地产(标准厂房) 项目位于绵阳高新区新区，占地128亩，主要修建10万平方米的标准工业厂房、生活服务及后勤保障用房和其他配套设施，总 2亿人民币，建设周期为两年。

区党工委、管委会领导陈华斌、马君及相关部门负责人参加了签约仪式。

发展历程二：天府新区规划将催热工业地产

新区规划将催热工业地产发展。未来10年，甚至更长时间里，新区工业地产不仅会成为成都市场 有具 与价值的新“词汇”，也将是更多商家争夺的新领域。

2011年10月17日天府新区总规划亮相西博会。15年再造一个“产业成都”的宏伟目标，让全 关注的目光聚焦这一西部内陆开放高地上。

在整个天府新区的规划中，城镇建设用地规模大约是650平方公里，人口预测为600万。天府新区的规划赋予了成都、四川及整个西部的诸多商机和发展前景，其影响相当深远。对此，《成都报道》邀请四川大学经济学院教授邱高禄，以城市发展的视角对规划进行解读。

成都报道（以下简称：成）：规划中提到，天府新区总体定位是以现代制造业为主、 服务业集聚、宜业宜商宜居的国际现代新城区。在现代制造业上成都有不错的基础，但 服务业该如何实现，本地的 是什么？

邱高禄（以下简称：邱）：纠正一个说法，天府新区的规划区域中，仅高新西区在现代制造业上具有硬件基础。要知道，美国硅谷和印度班加鲁尔的现代制造业能发展起来，形成闻名全球业内 ，仰仗的是人才资源。而纵观我们本地高校在这方面的专业是很薄弱的，仅西华大学、成都理工、电子科大三家理工科为主的高校。

至于 服务业的实现，这个很难讲。 毕竟是为少数 人才服务，要形成一个大的产业本身就有较大难度。所以，要怎么实现，这还得看新区今后的工业产值和经济体量。

本地有什么 ，我还没有发现。不过，在整个天府新区的规划中，城镇建设用地中会留下总量的60%做各类生态用地，这应该是发展 服务的一个环境 吧！

成：根据这个规划，新区将导入600万人口，这些人口的来源是哪里？如何导入呢？

邱：不能简单的理解成从新区以外的区域动迁600万人入驻。规划天府新区是我们城市化进程的一个手段，而城市区域的形成有自身的规律。因此，这600万人从哪里来，这得靠外部引进和借地转化。不过，我比较担心的是，新区产业能否支撑起600万人口的生存。

成：不管是引进还是借地转化，这些人口势必将产生巨大消费能力，从饮食、住宅到汽车消费等，尤其是住宅消费需要多大的规模？

邱：现在谈规模还早！新区内的住宅地产很大程度得依托新区工业发展、效益能否吸引人。

成：能否预测一下150平方公里中，除去公共建设用地，用于工业、商业和住宅用地的比例是多少，有多少可以用来做住宅建设？这将对本地住宅市场产生哪些影响？

邱：这个很难预测。不过可以预测的是，新区的规划将催热工业地产发展，未来10年，甚至更长时间里，新区工业地产不仅会成为成都市场 有具 与价值的新“词汇”，也将是更多商家争夺的新领域。

当然，为新区居民服务的住宅配套等，也就能得到良好发展。对本地住宅市场而言，购房者有了更多的区位选择，地产商则有了更宽广的舞台发挥。

成：这个规划和成渝经济区的规划有何关系，是否意味着成都将独立发展？会否影响成渝经济区的布局？

邱：联系不大。成渝经济区是从国家发展层面划分的，因此规划天府新区并非意味成都要单飞。现在谈对成渝经济区布局影响太早了，只能说如果能将规划全部实现，那无疑会增加成都的 魅力。

安全 房地产十大处方 机构专家教你踩准市场

针对有意向购买新型物业的购房者，成都商报记者采访专家和相关机构，就如何瞄准趋势变化、提前踩准市场远期行情、怎样安全 等相关问题，给出了十点建议。

处方1

考察项目土地及销售行为的合法性

新兴的物业形态丰富了整个行业，并激化良性竞争。但由于是新兴物业，其相关的政策法规也在不断健全中，因而也带来了一些 陷阱。在购买和 这些新兴物业形态时，首先应该注意的就是项目土地以及销售行为是否合法。

为了避免日后发生不必要的纠纷，购房人和 人一定要与开发商签署合法且详尽的《商品房买卖合同》。此外， 这些新兴产业的外地客户 多，但各地对外地人购房资格、权属登记手续等方面的规定不尽相同，购房人尤其要注意这方面的规定，尽可能全面了解房地产所在地的各类信息。

处方2

尽量选择品牌开发商的项目

选择品牌开发商的项目能够更好地避免后期的 风险。以度假地产为例，这种产品形态除了对自然资源的要求外，在配套以及后期运营都对开发商提出了很高的要求。目前在国内也有不少失败的度假地产项目，多数是建设的资金链断裂、后期运营没有跟上等原因而造成。对于购买度假产品的客户而言，物业用于自住的时间很短，大部分时间都属于空置状态。在这样的情况下，需要品牌开发商整合各方面的 资源，帮助业主管理和运营物业，保证业主的 。这样的资源整合能力，对于一般中小开发商而言是可望而不可即的，而对品牌开发商而言则显得游刃有余。

处方3

项目配套完整 整体规划科学

这些新兴物业在中国出现的时间不多，并没有太多现成的经验可以学习，更多的时候是边建设边学习。因此，项目前期的规划显得尤为重要，这需要在大量调研的基础上去进行， 限度地利用现有资源。立足于市场情况，打造符合市场需求的特色项目才是成功之道。

同时，目前出现的新型物业大多集中在郊县，周边配套不完善，项目规划时必须要考虑到后期的运营和居住。例如，商业配套的完善一方面可以保证业主日后入住的日常生活，另一方也可以保证项目的人气和后期运营。 的项目都需要有人气才有出路，配套的完善对于 的房地产项目来说都是必备要素。

处方4

项目交通网络要便捷

对于这些多数集中在郊县的新兴物业而言，交通便捷显得尤为重要。例如，养老地产项目作为老年人安度晚年的物业，交通便利才能有利于子女经常过来探望老人；同时，老年人的身体状况比较差，如果出现紧急情况，交通便捷能够保证及时地送往大型医院就医治疗。

处方5

旅游地产，旅游资源是必要条件

旅游地产就成都周边而言，青城山、峨眉山、都江堰、石象湖等，目前已经在全国具有一定 度的旅游地是发展旅游地产的 区域。从目前四川旅游地产的发展现状来看，这些区域也是旅游地产产品 为集中的区域。旅游地产能够为旅游地提供丰富的产业配套，实现游客在旅游地的吃住行一条龙行程。同样，旅游地丰富的自然资源是旅游地产吸引购买者的关键要素。购买旅游地产产品， 能够到当地去考察旅游资源。

处方6

度假地产要考察物业管理

度假地产物业很多都属于异地置业，很多都存在长时间的空置。要解决空置的问题， 者必须重点考察项目后期的物业管理和运营模式。在物业管理上就要求有一定的 度和拥有市场网络推广平台的酒店物业管理公司来运营，而 者在购房前必须清楚酒店管理公司将如何面向旅游市场经营。

处方7

医疗资源是养老地产重要指标

在选购养老房时，很重要的一点就是要考察项目对医疗资源的配备。同时，养老地产项目在产品设计时就应该考虑到老年人生病之后的生活。例如，无障碍通道的设计、适合老年人的卫浴系统设计等。在软件设施上，配置基本护理常识的服务人员 重要，同时一些现代化求救设施的配备同样不可忽视。

处方8

养老地产要注重精神需求

从目前的情况来看，中国老人的精神孤独感 突出，从而引发老人的心理问题。选择养老地产产品时，这个软环境的问题一定要考虑。老年人比较集中，找到有共同语言的老人就会比较容易，老人有了朋友，生活就不会孤单了，精神需求可以得到一定程度的满足。要是没有这方面的条件，那么子女选择在工作的周边城市购买养老地产产品，这样可以利用下班时间或者 去父母那儿看看聚聚，就能满足父母精神方面的需求。

处方9

工业地产注意后期运营风险

工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要，但盲目 是有风险的。许多地产开发商认为工业地产能够避开调控的风雨，同时，此类企业具有经营风险小， 稳定的特点，因此是不错的 选择。这无疑导致了工业地产 的大量进入，由此带来了 与经营上的风险。国内目前还缺乏完全立足于工业发展而发展的工业地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地 上，经营风险也就不可避免。

处方10

购买工业地产注意政策风险

为杜绝土地被贱卖、被圈地，国务院于2006年31号文中明确指出工业用地要走招拍挂的路子，全国 工业用地必须采用招拍挂方式出让，这事实上在政策上消除了各地“零地价”“负地价”出让工业用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上竞争无法消除，发展地方经济的政绩追求目标也没有消除，不少地方政府仍试图通过各种途径，通过土地换市场、土地换资本的方式来出让工业用地。而地方政府的这种考虑恰好与开发商降低拿地成本的追求一拍即合。在这种背景下，开发商、地方政府与 政府之间的博弈将变得更加复杂，政策风险也就随之而生。