美国房价 美国房价走势

美国房价下跌 

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标普报告显示，3月份标普/凯斯-席勒全美20个大城市房价指数环比下跌0.3%，同比下跌3.6%，创2009年11月以来最大跌幅，同时该指数也降至2003年3月以来点。 

3月份，美国20个大城市中有13个城市房价出现环比下降，跌幅居前的是夏洛特、北卡来罗纳和明尼阿波利斯;19个城市房价出现同比下降，其中明尼阿波利斯的跌幅高达10%，仅有华盛顿房价上涨4.3%。一般来说，同比数据被视为能够更好反映价格走势的指标。 

从美国全国来看，第一季度全美房价同比下跌5.1%，环比下跌4.2%，衡量全国房价水平的指数已经降至2002年第二季度以来点。比2006、2007年房价峰值相比，迄今美国房价累计跌幅已经接近33%。 

自2007年房市泡沫破灭后，美国房地产市场跌势一发不可收拾，并在2009年初降至谷底。不过在美国政府随后推出的对初次购房者减免税费的优惠政策激励下，美国房市在2009年4月至2010年初出现短暂回暖，房价曾连续数月实现上涨。不过，在2010年4月政策逐步退出后，美国房市再度显露疲态，房价也跌跌不休。 

对此纽约决策经济学公司执行董事卡利·里希指出，过去12个月房价的跌幅几乎抹去了此前12个月的涨幅。不过他认为尽管房市困境加剧，但“并未陷入绝境。” 

在价格持续下跌的同时，美国住房销量也在下滑。美国全国房地产经纪协会上周公布的数据显示，4月份全美二手房销量环比下跌0.8%，按年率计算为505万套。但需要格外注意的是，4月份全美二手房签约销量环比骤降12%。这一指标衡量的是签约率，通常较买卖正式完成提前1-2个月。 

  房价缩水，房市低迷将直接影响个人消费支出。在美国，个人消费支出是拉动经济的主要动力，其份额占到全部支出的三分之二。密歇根大学的克尔登表示，虽然美联储近日宣布降息，但是房价下跌没有减缓趋势，在信用紧缩的大背景下，降息效应将会受到影响。他认为，房市低迷将影响个人消费支出，他预估今年第四季度消费支出平均成长幅度将只有2%，将远低于今年第一季度的3.7%。 

美国房地产泡沫的破裂，造成房地产及其相关行业走弱、汽车行业衰减、住宅投资降低以及耐用消费品支出下滑，在很大程度上拖累了美国经济增长速度。次贷危机的爆发，一方面使持续疲弱的美国房地产市场雪上加霜，另一方面又造成了金融市场风险溢价的急剧上升，影响信贷市场的流动性和资金面的松紧程度，对家庭消费和企业融资产生不利影响。目前这种效应正在逐步显现，家庭获取信贷难度上升，消费者信心受损，企业也变得更为谨慎，美国经济下行风险上升。美国房地产泡沫破裂对经济增长的负面影响，将明显超过IT泡沫破裂对于美国经济的拖累程度，美国经济陷入衰退的可能性很大。

修减少，降低了家用电器设备的购买量，使得耐用消费品支出的增长率下降。此外，房地产市场低迷还会殃及汽车制造业的发展，因为家庭通常都是依赖住房合同来购买汽车。2008年1月份汽车销售下滑6％，这一跌幅近10年来仅出现一次。 

5.美国住房市场萎缩不仅会影响到美国的实体经济，还会影响到金融市场，不仅是次贷市场，还包括整个抵押债券市场，以及信贷市场的流动性和资金面的松紧程度   

    次贷危机的影响已经扩散到优质抵押贷款、商业贷款、杠杠收购贷款（LBO）、信用卡贷款和汽车贷款，并向公司债券市场和CDS蔓延，整个金融市场惜贷气氛浓厚。美联储在2008年1月的调查表明，30％的放贷机构提高了对于商业贷款和工业贷款的信贷标准，提高幅度为2002年以来之最；超过80％的机构提高了对于商业房地产的贷款标准，为1990年以来最大的紧缩幅度；70％的贷款机构表示很难评估次贷质量；80％以上的机构压缩了非传统贷款，如Alt-A贷款、只付利息贷款、混合ARMs等；超过50％的机构提高了优质贷款的门槛。 

综上分析，在房屋库存增加、家庭购房意愿不强以及次贷危机加深的多重困扰下，美国房地产市场很可能陷入一场缓慢而又历时长久的房地产衰退之中。 

美国房地产泡沫的破裂，导致近年来的按揭购房者既没有享受到住房升值的好处，又面临贷款利率向上重置的压力，最终引发了次贷危机。次贷危机虽然起因于房价下跌，但它反过来又加剧了美国房地产泡沫破裂的进程，延长了房地产市场的衰退期，其影响渠道有两个：其一，面对房地产市场的下滑和次贷危机，各家商业银行和按揭提供商已逐渐提高住房贷款标准和调高贷款利率，对于贷款的选择更为谨慎和严格，使得借款人获得贷款的难度增大。根据美联储的调查，美国商业银行已提高住房抵押贷款标准，而且提高幅度达到20世纪90年代以来之最高点，一些完全具备资格的购房者也被拒之门外，这会进一步削弱住房需求，

恶化房地产市场前景。其二，由于次级抵押贷款的借款人在2007—2008年面临着还款的重新安排，在贷款条件日趋严格的情况下，这些贷款人将面临丧失抵押品赎回权的可能，或者被迫出售房屋，导致住房供给过剩。随着丧失抵押品赎回权数量的增加, 每年可能向库存早已饱和的市场释放50万套住房，这将给美国房地产市场带来巨大压力。住房需求的减弱和抵押物赎回压力的加大，使得住房市场供求平衡关系不断恶化，房地产市场衰退可能较早先预期的更为严重，调整的程度将更深，持续的时间将更长。 

美国房地产市场降温对经济增长的负面影响，原因有以下几个方面： 

1.房价下滑将会影响住宅投资的增长速度，其直接影响大致与2000—2001年实际投资下降的影响相同   

    2000—2001年实际投资/GDP下降2个百分点。这一次房地产市场降温使得美国住宅投资从2006年第1季度开始下降，至2007年第4季度已持续下降8个季度，累计下跌27％，拖累美国GDP增长1.8个百分点。从建筑许可证数量的变化趋势来看，2008年美国住宅投资还会进一步下降，预计住宅投资/GDP将会从2005年第4季度的6.3％（1950年以来的最高点）下降到4％以下，这将在很大程度上拖累美国经济增长速度。历史经验表明，住宅投资大幅下降通常伴随着经济衰退。二战以来，美国经历了10次房地产衰退，其中有8次伴随着经济衰退，两次例外为朝鲜战争和越南战争的国防开支增加，弥补了住宅投资的下滑。 

2.美国商业建筑周期通常滞后于住宅建筑周期一年，商业房地产在2008年很可能进入低迷时期   

    2007年第4季度以来，80％的放贷机构已经提高对商业房地产贷款的信贷标准，为1990年以来最大的紧缩幅度。2008年1月，商业抵押担保证券（CMBS）发行量几乎为零，为1990年10月以来首次出现这种情况。过去两年里，商业建筑一直是美国经济增长的缓冲器，一旦商业房地产和住宅投资同时下降，美国经济前景将进一步恶化。 

3.房地产市场降温使外部需求减弱，进而影响出口增长速度   

    2000年IT泡沫破裂时经常账户赤字占GDP比重不到4％，而2007年房地产泡沫破裂时这一缺口大约占GDP的5.7％,表明其他国家对美国经济的依赖程度在上升，因而房地产泡沫破裂将会给美国的贸易伙伴国带来严重的风险，外部需求的减弱反过来又将影响美国的出口需求。更为严重的是，目前英国、西班牙、爱尔兰等欧洲房地产市场正在步美国后尘而上演房价的下跌局势。倘若欧洲房地产市场也进入低迷，全球经济很可能急剧放缓，出口对美国经济的拉动作用也不容乐观。许多人曾一度认为，全球经济脱钩使新兴市场国家能够填补美国消费者留下的空缺，但事实并非如此。美国2007年的消费支出大约为10万亿美元，而同期中国消费者支出为1万亿美元，印度消费支出为6500亿美元，中国和印度等新兴市场的消费者根本无法弥补美国消费不振造成的缺口。 

4.住房价格下滑对房地产及其相关部门的就业水平产生不利影响   

    2001—2006年，美国房地产业直接或间接创造的就业机会占新增就业岗位的46％，美国新增200万个工作岗位中就有110万个来自于房地产及其相关行业，包括建筑人员、建筑业原料供应商、抵押贷款商、房地产经纪人和房地产销售商。在以往两轮房地产周期中，房地产及其相关部门就业人数下降15％。目前美国房地产及其相关部门就业人员大约有760万，按照15％进行测算，房价泡沫的破裂至少使美国丧失100万个工作岗位。此外，房地产市场降温还会间接影响到其他行业的发展。2003年以来，家用电器和设备等耐用消费品支出年均增幅为5.7％，但2006年第2季度开始，房地产市场降温导致新房购买量下降和现房装