房地产中介服务前景广阔 对地产业发展至关重要

房地产中介服务业发展前景广阔。随着房地产行业竞争程度的加剧，开发商自产自销的经营模式将很难再适应市场发展的需要。随着国内房地产行业的整合，房地产开发商的集约化、规模化经营，房地产行业开发与销售的分离是市场发展的必然趋势。

房地产中介服务行业是房地产产业链的重要组成部分，是房地产商品房生产、流通和消费不可或缺的媒介和桥梁。其涉及房地产开发价值链的前、中、后期，广泛开展房地产顾问咨询、土地评估、营销策划、代理销售、经纪、房地产按揭等业务。我国房地产中介服务行业随房地产行业市场化改革发展而来，其专业化程度逐步提高，行业价值不断得到体现，市场前景十分广阔。

作为房地产市场的重要组成部分，房地产中介服务业的发展对促进房地产市场发展起到了重要的作用。

1.房地产中介服务行业是房地产市场的润滑剂。

房地产中介服务企业依靠自己的信息优势和专业知识优势，提供精确的交易信息与专业的咨询建议，促进市场信息的双向流动。对于消费者可以提供全面的房产信息，缩短交易时间与成本；对于开发商可以提供准确的市场信息、专业化的咨询意见，从而避免市场风险，快速促进开发与销售。此外，房地产中介服务企业还提供一些周边服务，如房产按揭、IT交易平台、信息咨询系统等，诸如此类服务均大大提高了房地产行业的运行效率，降低了市场的运行风险。

2.房地产中介服务行业具有较大的社会效益。

房地产中介服务行业具有就业吸纳能力强、资源耗费少等特点，属于新型朝阳服务业。其属于人力密集型行业，以从业者为创造价值的主体，在人员扩张方面受其它生产要素的制约较少，在吸纳就业方面具有先天的优势以及巨大的潜力。此外，该行业以知识与服务创造价值，资源能源耗用极低，符合新型经济发展的趋势。

前景展望

作为一个新生的行业，我国房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大，其主要的趋动因素来自于两个方面：一是其所依立的房地产行业持续发展；二是行业本身的进一步生长成熟。

1.房地产行业的持续向好将创造巨大的市场空间

自从1998年国家实行住房商品化改革之后，我国的房地产行业迎来了黄金十年，从1997年至2008年全国商品房销售面积增长了近6倍，年均增长率达到21%，商品房价格也有较快的增长。同时房地产开发建设在全国各地也火热进行，2008年全国房地产开发投资完成额达到3.06万亿，占全社会固定资产投资额的18%，为2008年GDP的十分之一，房地产行业在国民经济中的支柱地位日益得到加强。虽然2008年房地产行业遭遇了巨大调整，市场呈量缩价跌之态势，但2009年上半年房地产市场快速回暖，各类行业指标强劲复苏，仍不改长期向好的态势，推动我国房地产持续向好的基本因素也没有改变。

基本因素之一是高速增长的国民经济。

改革开放以来，我国年均GDP增速达到9.8%，大大高于全球增速，也高于其它新兴市场国家。1990年至2010年，我国城镇居民人均可支配收入复合增长率达到8.2%，这一增长每年给房地产市场带来了巨量的有效需求。此外，经济繁荣也来了商业地产供求两旺。受2008年金融危机的影响，我国GDP一度出现快速下滑，但目前已经止稳回升，同时世界银行预测中国将成为全球最早复苏的经济体。

据有关研究表明，当人均GDP在3000-4000美元时，房地产行业将快速增长，目前我国人均GDP为早已超过3000美元，房地产行业将迎来快速发展。

基本因素之二是加速中的城市化进程。

城市化进程是房地产行业的引擎之二。根据纳瑟姆的“城市化曲线”，当城市化率处于30%－70%时，城镇人口迅速增加，城市化进程加速，到2008年我国城市化只有45%，处于城市化中期，发达国家城市化率普遍在80%左右，世界平均水平也达到50%，我国仍然有较大增长空间。此外，与同等发展程度国家相比，我国的城市化进程相对滞后。随着国家政策方针的支持及制度阻障的革除，未来我国城市化进程有可能会变得更加顺畅。

按近10年的城市化速度，未来我国将每年新增城市人口1-2千万，房地产中介服务的代理销售业务无疑将拥有一个巨大市场。同时庞大的房地产开发规模也给房地产顾问策划业务带来持续拓展的机会。另外，由此带来的存量房的增加以及人们对房屋交易的需求将使得二手经纪业务得到长足的发展。

2.房地产中介服务行业的自身发展将进一步拓展已有的市场空间

房地产中介服务业的成熟将为自身带来更大的市场空间，其成熟表现为行业专业化程度逐步深化，发展模式日益成熟，行业价值的逐步显现，行业地位日渐提高。

房地产开发商在发展初期往往采取全职能、整个产业链渗透的经营模式，自行包揽房地产开发销售的整个环节，但随着市场竞争程度加剧以及房地产中介服务企业的专业化提升，房地产中介服务行业参与的房地产开发价值链环节越来越多，由销售环节向上拓展到调研、设计、企划等环节，形成了目前所谓的全程代理概念，向下端则拓展到物业管理、存量房交易等环节。同时，房地产中介服务企业的发展模式也在逐步完善与成熟。中国服务内容涵盖住宅消费产业链的诸多领域，世联地产则形成了“咨询+实施“的独特业务模式。

随着市场专业化程度的不断提高，主流开发商纷纷将非核心业务外包，万科、保利、恒大等开发商的楼盘几乎全部均由房地产中介服务企业代理销售。全国商品房代理销售比例飞速上升。除了代理销售业务，房地产市场重大调整使得行业的顾问策划业务得到快速发展，百强企业的策划收入增长率同比达到了飞速增长。

虽然我国房地产中介服务行业在近几年取得了长足的发展，但与国外成熟市场相比仍有巨大的差距。如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的，而即使在我国房地产开发行业发展时间早、市场化程度高，经济发达的珠三角和长三角地区，由中介代理的新增商品房的市场份额也才刚刚达到50%；在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域，由中介代理的新增商品房的市场份额约10%-30%，由此可见，房地产中介服务行业未来业务具有广阔的空间。