房地产金融的分类之房产金融市场介绍

房地产金融市场作为金融市场的一个重要组成部分，可以按照多种标准进行分类，按服务对象不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场。

房产金融市场

房产金融市场是指银行或其他金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。其中，住宅金融市场在房产金融市场中占据非常重要的位置。根据金融体制的不同模式，住宅金融市场一般可 分为自由的住宅金融市场和国家指导的住宅金融市场。

(1)自由的住宅金融市场

在西方国家，自由的住宅金融市场是以私人金融机构为经营主体，以住宅抵押为基础，并由多种信用网络交织而成的市场，由初级市场和二级市场共同组成。住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既是债务人，又是出押人；贷方既是债权人，又是受押人。借贷双方以合同为依据。为增加住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可进行住宅抵押票据的再交易，或发行住宅抵押债券，构成二级市场的经营活动。二级抵押机构用那些最初住宅投资者交付抵押的私人住宅作抵押品，面向社会发行债券，从而构成了住宅金融市场内完备的运行机制，也使住宅资金的良性循环与正常周转得到了保证。为了保持金融市场的稳定，促进住宅业的发展，政府对自由的金融市场进行适当的调节，采取制定有关法律。成立专门机构参与市场活动、在市场供应或吸收资金、提供住宅信托保险和保证等措施。

(2)国家指导的住宅金融市场

指由中央银行所控制，借贷条件较稳定，信贷条件比自由市场更为宽厚的一种住宅金融市场。通常而言，国家指导的市场较少受市场波动影响，借贷期限较长，利率也偏低。中央银行通过住房信贷合作社及住宅公司等中间机构贷出资本金，同时通过储蓄及发行债券来筹集住宅投资与信贷资金。在国家指导的住宅金融市场内，政府的控制性调节渗透到金融市场的各层面与各环节，具有高度集中性和统一性，可以充分运用信贷杠杆来调节资金供求，以服从政府住宅发展的整体规划与整体利益。

制约我国房地产金融业发展的主要因素

1．商品房房价太高，经济适用房政策不完善。

多年来，与其他商品大打价格战的经营策略不同，商品房价格居高不下直接影响着人们的购房倾向。而经济适用房政策不明确，造成大量高收入阶层涌入经济房市场。据了解，目前，国内绝大多数地方经济适用房已成为住房供应的主渠道。应当说，经济适用房的发展平抑了过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了重要作用。但由于政策方面的不完善，在各地还普遍存在着诸如中低收入家庭的收入界限、购买对象的条件、购买程序、价格确立办法等方面的问题。

2.住房消费贷款额度低、期限短、利率高。

我国抵押贷款的期限短则3－5年，最长的也只有20－25年。这与我国目前收入低、房价高的国情相比，使中低收入家庭难以承受，贷款期限过短就更令需要贷款的居民无法涉足。而当前一些银行机构推出的所谓“零首付”，由于进入的条件太高，对普通购房者来讲没有实际意义。

3．缺乏风险转移机制、贷出款项没有保障,抵押贷款形式单一、限制条件多的状况并存。

目前，我国住房贷款的形式主要是职工抵押贷款，形式单一，且限制条件非常严格，束缚了购房者消费贷款的选择性和自由度。住宅抵押贷款二级市场至今尚未形成。二级市场的缺乏造成证券化程度低，融资工具缺乏，银行不能通过转让贷款债权的方式来转移资金风险。

4. 住房金融法规不够健全，对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。

目前，虽然涉及房地产抵押的法律已出台了一些，如《民法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善，表现为有些法规缺乏可操作性，特别是作为住房消费贷款的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于住房金融的进一步健康发展。此外，融资结构的不合理，住房消费信贷地域分布的不平衡，住房金融配套服务体系发展的滞后也都是我国房地产金融发展的制约因素。