房地产信托融资模式之贷款型信托融资

房地产作为拉动我国经济增长的支柱产业，其影响力已经渗透到了我国的经济、财政、金融和民生等领域。但目前，房价飙升，远远超过了一般国民收入水平，所导致的已经不仅仅是经济问题，而逐渐发展成为一个社会问题。

基于融资过程中形成的产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托融资模式、股权型信托模式、混合型信托融资模式、财产收益型信托融资模式四种。

传统贷款型信托融资模式

房地产贷款信托是指通过发行信托计划，募集资金后贷款给开发商使用，年限一般为1~2年，年利率4.5%—8%，该模式操作简便，技术含量低，在前期的信托产品中，占了很大比重，包括万科等大型房地产企业均采用过此种融资方式，但该模式由于此类业务与商业银行常规业务具有强烈的重合性，信托公司劣势明显。这种方式从本质上来说，与房地产公司通过抵押向银行获取商业贷款是一样的，只不过这里的资金来源是信托公司而已。

(1) 操作流程

第一步，房地产公司就项目融资与信托投资公司达成一致;

第二步，就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;

第三步，面向广大投资者公开发行信托凭证;

第四步，信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;

第五步，信托公司回收资金。

(2) 优点

管理比较简单，收益比较稳定。

(3) 存在问题

由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险，而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行，因此，信托公司面临着较大的风险，并将严格对项目的基本素质的要求，还有就是传统型贷款信托融资模式所固有的技术含量低的问题。