房地产信托融资四种模式的操作流程和优缺点

对于市场上层出不穷的房产信托而言，隐藏在暗处的风险依然存在。在产品涌现，热潮来临时，我们只有清晰它是如何运作的，知晓个中优劣，方能善假于房地产信托。继2003年房地产信托融资出现了一个“井喷”的现象后，去年以来，房地产信托发行逐渐回暖。

其实，基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。本文将为大家简单介绍这四种模式的操作流程、优势及劣势等。

贷款型信托融资模式

1、操作流程

在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定(委托人)投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。

劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

股权型信托融资模式

1、操作流程

在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金;同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限(如两年)后，溢价回购信托投资公司持有的股权。

优势：(1)能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件;(2)其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。

劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权;如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。

财产受益型信托融资模式

1、操作流程

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。

信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

优势：(1)在不丧失财产所有权的前提下实现了融资;(2)在条件成熟的情况下，能够过度到标准的REITs产品。

劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定。

混合型信托融资模式(夹层融资型)

1、操作流程

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

优势：(1)信托能够在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债结构;(2)债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化;股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。

劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。