房地产金融风险对我国金融安全的影响

我国的房地产经济和房地产信贷是在转轨经济环境下成长起来的，在这样一个市场发育不够健全的转轨经济体中，无论是政策性房地产还是商业性房地 产都把目光转向了银行业，而银行业在利益驱动下，争相进入房地产融资领域，承担了房地产业的大部分资金需求，同时也积聚了房地产业大量融资风险。 那么，房地产金融风险对我国金融安全有哪些影响呢？

超额利润导致房地产信贷非理性增长

长期以来，我国土地均是实行协议出让制度，这就不可避免地带来了房地产管理机构和房地产开发企业之间的信息不对称，很容易在两者之间产生寻租 行为。2003—2007年，房地产开发企业累计购置土地面积19.11亿平方米，年平均增长6％；而2003—2006年共支付土地购置费10 852亿元，年均增长23.5％。从金融运行的角度看，银行信贷资金也具有趋利的性质。银行贷款首先是为了获利，越是能够获得超过市场平均利润率的行业， 越是能够积聚市场资金，同样也越能够吸引银行的信贷资金。由于我国对信贷监督制约的手段匮乏，对房地产信贷市场总体规模缺乏科学指导，导致房地产信贷在一 段时间内，随着土地交易市场的虚热呈现出非理性增长。

结构性矛盾导致房地产开发贷款还款来源具有不确定性

从房地产供求情况看，全国房地产市场存在着房地产供给机制失衡、结构性矛盾突出的问题。在房地产建设开发中，开发商把大量的资金投向大户型商 品房、别墅、高档公寓、商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中，造成中低价位、中小套型住宅比例偏低，商品房供给不能适应普通居民住宅需求。另外， 部分开发商在土地开发前未进行市场调研和客户细分，将部分地理位置偏僻、社区及周边生活配套不成熟、楼盘品质低劣的商品房大量推向市场，造成商品房长期空 置积压。商品房的大量空置造成房地产开发资金大量沉淀、贷款项目销售不畅、还贷资金来源受到影响，使得银行还款来源具有很大的不确定性。

投资性买房诱发价格泡沫，导致房地产信贷抵押品价值不充足

国际经验表明，住宅价格与家庭年收入的比一般在3-6之间时，住宅市场方能正常运转。如果房价收入比大于6，则住宅市场将出现供过于求，会造 成一方面有真实需求的消费者无力支付高房价，另一方面，上涨过快的房价刺激大量的房地产投资行为和投机行为。在房地产信贷中，房地产抵押品清算价值的大小 取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等因素。 在这些因素中，有的决定生产性贷款的抵押品清算价值，有的决定消费性贷款的抵押品清算价值。如果抵押品价格严重高于市场预期，抵押品变现会变得十分困难， 抵押品降低银行房地产信贷风险的作用将会被削弱，借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。

资金来源比较单一，导致房地产信贷风险过度集中

在房地产市场资金链中，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，要承受伴随着各个环节的市 场风险。在我国房地产投资资金来源中，企业的自筹资金一直维持在25％—33％左右，房地产开发贷款约占18％—23％。在商品房预售中约有70％的客户 可能会采用按揭贷款的方式购买商品房，以按揭贷款首付20％—30％计算，其他资金来源中约有49％—56％的资金来源于商业银行的消费信贷。在我国现有 的房地产金融体系中，商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等机构的合作缺乏有效的社会监督和法律约束，使得房地产信贷的系统风险不能得到有 效的分散，房地产融资风险过度集中在商业银行。

信贷管理手段落后，房地产信贷风险监控亟待加强

我国的银行业过去长期处于计划经济体制中，其信贷审查和贷后管理水平普遍不高。商业银行出于对经营利润的追求，往往重视对房地产信贷业务的市 场拓展，而对房地产信贷业务的风险和控制认识不够，对贷款项目的审查主观判断多，定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表 数据，没有科学、完整的风险度量指标体系；也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化，对房地产信贷项目的量 化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失，将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。