大连楼市以期房销售为主 买期房应该注意什么

人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，收到广大购房者的青睐，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。 期房制度由于有各种利弊，目前在中国有取消的趋势，但目前大连房地产市场上，销售的房源还是以期房为主。那么购买期房应该注意什么？ 

五证齐全。

一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建筑工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件《商品房销售合同》合同应尽可能详细、准确，明确房产的结构、建筑面积、使用面积（或套内面积）、公摊面积、价格、交房确切日期、税费负担和违约责任等。附件的基本内容应包括：所购买房屋的平面图、房屋的装修标准及公共配套设施、及其它补充协议。

合同或协议内还需要明确的事项：

第一，应该把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去。

第二，明确交楼日期。如未能按期交楼可以退房并支付利息。免责条件仅限自然灾害等不能预见的情况。

第三，明确房屋所有权证（房产证）办理的时间。

第四，明确关于公摊建筑面积。不能有一个笼统的公摊面积的数字，而且要明确公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。

第五，明确交楼标准。看批准的规划书上阳台是不是全封闭的。阳台封闭的话是什么标准和材料。

分摊的共有建筑面积包括：

1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2、套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

不应公摊的共有建筑面积包括

1、从属于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定车位或专用车库。

3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

签约注意事项：

1、会所同时使用。否则罚款；

2、大堂规格

3、广告做附件

4、楼层描述说明

5、保证多久产权证到手

6、所有涉及到的证件复印附上

7、签字人委托书正本副本8、查《商品房销售管理办法》

9、要求查附上面积测定证明

10、审查开发商的资质、销售资格

11、地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待，

12、如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。

13、一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款；

二、面积误差比；绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

14、双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

15、中心花园面积、泳池确认入合同

16、查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工程规划许可证，施工许可证

1.国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金；

2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可；

3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设；