惠州房价八月涨幅全省第一 专家看好楼市将稳健上升

编者按：中秋过后，金九已入下旬，惠州楼盘集中入市，推货量增多，市场呈现供需两旺状态。据中原数据统计，中秋期间仅开盘的九个项目就狂销1682套。面对这股凶猛的推货潮及置业者积极入市的现象，业内人士分析指出供需两旺现象既有开发商推出的产品迎合市场需求的巧合性，又有传统旺季的必然性。

2013惠州房价走势

惠州房价八月涨幅全省第一

9月18日，国家统计局发布了8月份70个大中城市的住宅销售价格统计数据。该数据包括了新建商品住宅（不含保障性住房）与二手住宅价格变动情况。

惠州8月新建商品住宅价格环比7月上涨了0.8%，同比去年8月上涨了5.7%。其中，90平方米以下面积住宅环比上涨1.5%，同比上涨7.7%；90—144平米面积住宅环比上涨0.6%，同比上涨6.4%；144平方米以上面积住宅环比上涨0.6%，同比上涨4.2%。

惠州8月二手住宅价格指数环比7月微涨0.3%，同比去年8月上涨3.6%。其中，90平米以下面积住宅环比上涨0.3%，同比上涨4%；90—144平方米面积住宅环比上涨0.4%，同比上涨2.4%；144平方米以上面积住宅环比上涨0.3%，同比上涨4.2%。

而2013年8月中房指数系统百城价格指数报告显示，8月惠州房价6501元/平米，环涨1.99%，房价居全省第八，涨幅全省第一。

2013年8月中房指数系统百城价格指数报告显示，8月全国100个城市新建住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。在8月广东城市新建住宅价格指数前十名“榜单中，惠州房价以1.99%的环比涨幅位居全省第一，并以6501元/平方米的样本平均价格列全省第八。房价、涨幅位居惠州之后的分别是中山和佛山。

湿地住区房价10年翻10倍

没有人能想到从东江新城到金山湖的湿地片区，短短几年时间成为惠州房价涨幅最大的区域，就像在2004年没有人能想到，深圳中信红树湾的房价会从当年的均价9200元/平方米，涨到当下普遍成交在6万元/平方米左右，较新的四期成交均价8万元/平方米，部分稀缺户型市场价已在10万元/平方米，9年间翻了7-10倍。

无论在哪个城市，城市湿地都扮演核心资源角色，湿地住区所体现出的人居价值往往成为城市标杆，有着不可估量的升值潜力。但无论是成功运作湿地项目的开发商还是业内专家，对湿地开发一致提出极具远见的观点：湿地物业的升值空间，很大程度上取决于对湿地生态资源环境的保护力度。??

纵观世界各地的湿地开发史，不难发现，一旦稀缺的自然资源与房地产项目形成有机匹配时，其必然产生巨大的商业效益。

24年前，位于伦敦巴恩斯的四个维多利亚水库面临废弃。后由“水禽和湿地信托基金”国际慈善机构提出湿地改造方案。2000年，这个巨大的改造项目伦敦湿地中心正式向大众开放，如今已成为欧洲最大的城市人工湿地，同时由于稀缺的湿地景观，周边房产价格达到每栋200万英镑以上，几乎是伦敦房产的标杆。??

深圳红树湾片区同样如此。作为深圳唯一的城市中心湿地住区，红树湾片区从2003年的一片不毛之地，如今已经成为继华侨城、香蜜湖之后，新一代的富人区。2004年10月，总建面65万平方米的中信红树湾推出一期高层，均价达9200元/平方米。2005年3月，红树西岸精装发售，均价拉高到2.5万元/平方米，刷新深圳高层楼盘的价格记录，并直接成为片区价格飙升的助推器。2007年在房价普涨的大背景下，当时在售的红树湾三期一年之内房价连涨三次，年初还是23000元/平方米，到了10月已经升至40000元/平方米。如今美联物业工作人员介绍，红树西岸和红树湾的二手房均价已普涨至6万-10万元/平方米。中信红树湾在过去10年间涨幅7-10倍，红树西岸价格也飙升3倍多，成为深圳房价领涨引擎，也颠覆了公众对房价上涨的所有想象力。??

这样的现象不仅仅出现在伦敦和深圳，惠州紧邻金山湖畔的方直珑湖湾和中洲中央公园项目，也表现出同样特征，9000元/平方米的均价，远远超越了麦地、河南岸等繁华地段的众多楼盘，让发展十年之久、各项配套已极其成熟完备的江北片区许多高端楼盘也望尘莫及，而方直珑湖湾1.3万元的单价，直逼惠州当前最高端的城市综合体华贸中心1.4万元/平方米的住宅均价。从新开河畔到金山湖片区的湿地项目，不但创造了近几年惠州房价的最高涨幅，也正在接近惠州住宅价格标杆。??

在谈及支撑湿地物业升值的因素时，美联物业惠州副总经理彭赛虎认为，中信红树湾和红树西岸物业的升值，主要得益于它们的地段和品牌。湿地这种城市稀缺资源，是支撑深圳中信红树湾、红树西岸等项目大幅升值的关键因素。但深圳中原地产二级市场副总经理玉家雄则表达了另一观点，他认为中信红树湾和红树西岸的升值，除了基于其稀缺的海景和红树湾湿地资源，产品的打造也是关键点，产品品质是支撑物业升值的基本点。??

尽管红树西岸已获得巨大成功，但在红树西岸操盘手罗雷看来，十年前做这个项目时，生态环保意识相对较弱，现在整个社会的环保意思都比较强，在湿地的项目开发上，市民都很关注对生态的保护。因此，如何合理地利用和开发湿地自然生态环境显得很重要。

从开发商角度而言，罗雷认为，强调对湿地生活环境的保护，可能意味着开发商的短期利益会受损。因为这会使项目在容积率、空间布局等一系列环节都会受影响。但从长远来看，这个区域若有一个特别好的环境规划，会成为片区亮点，甚至是核心价值点。如果有开发商把项目做成湿地公园式的地产项目，它的价值会更高。??

“可能某些方面开发商需要在短期内让出一些利益，或者为生态保护多付出一些成本，但另一方面，因为生态环境保护得好，你的产品价值越来越高。”罗雷表示，如果湿地概念做得足够强，湿地公园式的居住将是一个很好的概念。??

深圳中信相关负责人亦与罗雷持类似观点，他表示，我们一直在提倡人和湿地的联系，但其实做得很不够。社会各阶层一直强调红树湾对于深圳的益处，但红树湾湿地还是在日益退化的过程。“所有的湿地保护概念都是相通的，无论是深圳红树湾、华侨城湿地，还是惠州湿地，我建议开发商在湿地片区开发的时候，希望能够更多地和整个环境融合，能够把它做得更好。”该负责人在沙龙上说，我们可以充分利用湿地自然资源，但同时也要做出更多的贡献，让城市绿肺发挥更好的生态价值。开发商努力做好这一点，项目价值也会进一步提升。??

深圳中原地产二级市场副总经理玉家雄也建议，惠州开发商在开发湿地时要利用好也要保护好资源，资源在，价值才在，保护好了资源，物业才有更大的升值空间。??

刚需结构足以支持市场 惠州房价将稳健上升

作为地产人，南天大新置业有限公司副总经理左西观察到了惠州开发商已经转变了营销模式，由过去的‘小步快跑’转向于高频度，中大货量走货的方式，这样的转变无疑是为了迎合市场的需求。而对于惠州房价上涨的趋势，左西认为，刚需是惠州购房者中最大部分人群，这样的结构是不可能造成房价 的。“就是涨，也是稳步的增长”，左西肯定地说道。

中秋过后，金九已入下旬，惠州楼盘集中入市，推货量增多，市场呈现供需两旺状态。据中原数据统计，中秋期间仅开盘的九个项目就狂销1682套。

对于这样的数据出现，南天大新置业有限公司副总经理左西分析道：“2013年的7月和8月份，房地产市场成交相对较低迷，8月底成交量的上扬，使得业内和购房者对于金九银十这两个月的楼市充满期待。诸多的发展商也在九月相继推出新的产品，九月份全市超过5千套的供应量，许多发展商以由过去的‘小步快跑’转向于高频度，中大货量走货的方式。”

据观察，商家备战金九银十的同时也会采取销售策略以及优惠活动来使得项目取得较好的战绩，近期市场的相对火爆，也说明早前购房者在对比和甄选更适合自己的房子，很多的购房者在对比之后选择合适的楼盘出手。“相信今年的金九银十惠州的成交量同比会有一定幅度的增长，但银行信贷政策的动向，将直接影响购房者的决策，如果未来惠州的金融政策稳定，则楼市将仍按照其稳步上扬的形式前行。”左西说道。

据中指研究院数据，8月惠州全市均价达到了6501元，环比上涨2%。在金九银十期间房价是否会继续增长？对此，左西认为房价会是稳步增长， 可能性不大：“惠州近几年的楼市整体趋好是业界的共识，对于未来一段时间内的楼市走向，预期会是相对的平稳乐观，目前优质楼盘的相继入市以及各项目营销的活跃，让很多人都看好下半年惠州的房地产市场。随着差别化调控的深入，目前实际活跃在楼市中的大部分属于刚需群体，相信即便是传统旺季的到来，房价也将是稳步的增长，不会出现较大幅度的波动。”

对于购房者的心理，左西认为不同的购房者，其购房的考虑是不同的。其中，决定其成交的因素也不仅仅限于楼盘的推广以及打折优惠等促销方式。他建议购房者：“惠州近阶段许多优质项目将会频繁推出，计划买房的客户不妨在这个时期多去进行对比和衡量，在找到适合自己的楼盘和合适的价格后适时出手。”

大新城位于水口片区，而去年以来，水口区域一直备受关注，据了解，水口片区自2012年随着大新城、山水龙城等项目的推出后，由于商业项目对区域配套的完善以及品质楼盘对区域形象的提升，使得整个区域开始受到市场的关注。左西指出：“相对于其他片区而言，水口片区目前还处于供小于求的阶段，其中最受客户追捧的仍然是2-3房这类的刚需产品，目前的价格优势，使得该区域内客户的需求保持稳定，加上外区域客户的大量涌入，让水口区域内项目得以保持良好的成交态势”。

作为水口第一个综合体项目，大新城的商铺备受瞩目但是却一直还没有对外销售，对此，左西说明道：“大新城做为第一个为区域做商业配套的项目，其依托于综合体价值之上的商业潜力使得商铺自项目面市以来就备受关注，大新城的商业资源积累以及招商工作已经在积极的进行当中，预计10月份会推出部分的商铺供应市场”。对于客户以及各界人士对大新城的关注，左西表示十分感谢。

对于金九银十期间，水口片区楼市走势，左西分析预测：“未来的一到两个月的时间，水口片区的住宅供应量会相较于前两三个月有所增加，预计将有两个新盘的入市以及几个项目产品的加推，在惠州整体房地产市场平稳前进的大前景下，做为新兴的热点片区，片区内的成交量以及成交均价也将持续呈现上扬的态势。”