杭州萧山经济适用房

首次购房获补贴 杭州29条被指推高房价

1月10日，国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其宗旨是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

而2009年卖地收入高达1200亿的杭州也在同一日推出29条房产新政，杭州“29条新政”规定，去年的一系列税费减免取消，取而代之的是购房补贴，比如在市区首次购买140平方米以下的普通住房，给予房款总额1.3％的购房补贴。以一套建筑面积90―140平方米、总价为100万的房子为例，在原“房地产24条”政策优惠下，购房者可获得契税补贴为12000元，印花税补贴为2400元，合计补贴14400元；按照“29条新政”，若是首次购房，可获的补贴为13000元，前后优惠幅度基本相当。新政进一步指出，上述购房补贴政策以家庭为单位认定，一户家庭只能享受一次。

“29条新政”的另一亮点是首次提出了“出租房税费优惠”的政策。按照规定，对个人出租住房不分用途，营业税在3％的基础上减半征收，房产税按4％的税率征收，免征城镇土地使用税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

“简单的说，只要你没房子，你就可以享受财政补贴。”杭州拱墅区天龙房产中介李磊认为，国务院明确抑制投资性购房、炒房和购买非普通住宅，在营业税“2改5”中对炒房、对购买非普通住宅抑制作用最为明显。但上述新政变相补贴因营业税受影响的客户，从而消解了宏观政策的执行力。

以一套建筑面积大于90平方米不到140平方米、总价为200万元商品房为例，在2009年的“24条”政策优惠下，购房者可获得契税补贴为200万元×1.5%×80%=24000元，印花税补贴为：200万元×0.3%×80%=4800元，合计补贴28800元;而据新政规定，这样一套房源可获补贴200万元×1.3%=26000元，基本上达到了以前的优惠幅度。

29条新政提出，有条件减免个人售房所得税;继续暂停征收房地产登记等相关收费;延续并放宽2008年“24条”有关购房落户的政策;住房公积金贷款单笔最高额度放宽为80万元;等等。

该新政还规定，一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款的相关优惠政策。资深地产观察者王泽金表示，这无疑也会对某些改善型或者炒房家庭，继续起着“鼓动”作用。

29条新政对开发商的优惠政策同样诱人：除了删掉“土地款首付比例10%”的条款外，包括企业征税、抵押登记、银行贷款、房屋物业维修基金、兼并重组、发展使用新材料等扶持政策一如既往。

对于新政多家房产中介的负责人及工作人员均表示，持币观望的买家明显增加，买卖双方就价格僵持的现象也重新出现。元月第一周，不少卖家将挂牌房价提高了5―6个百分点，欲将新增的税费转嫁给买家。而买家也不买账，宁愿再等等，并不急着出手。不少房产中介工作人员都说，大多数买家对今年房价下降抱有期待。

杭州“29条新政”并非首创

南京于去年12月25日出台2010年房产新政，取消了凡自住型住房消费、在该市首次购买普通住房或属于改善型购买普通住房的，均可享受房款总额0.5％的购房补贴。对购买经济适用房、中低价商品房等保障性住房的，购房补贴为1％。

南京市5日进一步发布了实施细则，对购房补贴对象的认定标准、适用区域、发放流程等进行详细说明，比如自住、改善房的界定以“家庭”为单位。业内人士指出，以家庭为认定单位，改变了此前实行的首套房证明针对个人出具，避免“同一个家庭以不同成员名义多次购房”的现象，可以有效抑制投资投机性购房。

新政实施以来，南京二手房交易明显回落。有关业内人士表示，元旦以来，南京二手房交易非常少，仅年前的一成左右。

1月6日，舟山市也宣布，对首次购房者给予所征收契税全额的财政补贴；对以家庭为单位在该市仅有一套住房的改善型购房者，个人所得税全额或差额退还。

市场质疑：合法性与合理性

对于杭州29条，各方人士观点不一。“新政的出台在预料当中。”业内某人士说，仅2010年第一周，因为2008年杭州在全国率先推出的24条“救市政策”取消，一手楼市成交量进入冰冻状态，日成交量由年前的日均200套瞬间下跌到50套以下。而随着29条出台，成交量急剧下跌态势将缓和。

浙江社科院研究员谷迎春认为，“杭29条”与“杭24条”最显著的变化就是文件名称增加了19个字：“加强保障性住房建设”和“支持自住型和改善型住房消费”，但其本质都是高价托市。

2009年，杭州主城区房产成交115577套(不含萧山和余杭)，月均成交近1万套。新房均价从10780元/平方米升到19560元/平方米，二手房均价从11512元/平方米升至17800元/平方米，平均上涨幅度都稳稳进入了全国前五名。

“杭州楼市确实存在涨幅过快的问题”，杭州市委书记王国平在近日召开的杭州市城乡住房工作会议上表态，杭州月均住宅存量不足1万套，供不应求导致房价猛涨。由于加快了推地速度，2010年杭州住宅的新增供应量约613万平方米，而年需求量在350-400万平方米之间。

2009年，土地出让金收入已经成为杭州市地方财政的主要来源。据中指研究院公开数据，去年杭州卖地收入达1200亿元，而杭州市2009年1-11月地方财政收入489.39亿元。即便今年全年杭州地方财政收入最终能够达到700亿，杭州2009年全年的卖地收入也将超过地方财政收入的1.7倍。

时事评论员舒圣祥表示，在类似杭州房产新政这样的地方政策保护下，再大力度的中央调控也会被化为无形。要想真正实现楼市健康发展，第一记重拳就应该是强化地方政府问责制度。楼市捆绑着庞大无比的地方土地财政，巨大的现实利益让地方往往失去了应有的公正立场和处事理性。倘若不能首先遏制住“地方政府希望楼市快速上涨”的意图，“遏制房价过快上涨”就是一句空话。

谷迎春还认为，杭州29条存在行政程序的瑕疵。我国宪法规定，公民通过各级人大对政府实现监督，而预算审查监督是人大的一项基本职能。那么，杭州政府动用数额巨大的财政资金补贴购房款，是否经过杭州市人大审批，何时何地何人参与审议了该方案？