作为房东收了租房定金后毁约 怎么减少损失

有的房东收取了租客的租房定金后，由于各种原因，又不想把房子出租出去。此时，房东面临毁约赔偿的问题，怎么样才能减少损失？

案例：我有一套公寓，原准备出租，与中介和乙方签订了租房定金协议，收了6500元定金。现在我又不想出租了，自己住。协议中写到：约定2011年11月30日前正式签约，甲方在收取定金后，并在约定期限内不得将该房屋租给其他人，或者借故提高房价，致使本协议无法履行，否则以双倍的定金反还给乙方。我现在不想出租了，是否需要赔他6500元，可有方法减少损失。

律师：是的。这是一个订约定金合同，从对方交付6500元定金给你时已经生效，对你们双方具有约束力。你可以违约，但是要以牺牲6500元为代价来违约，即退还6500元，再向其支付6500元，也即双倍返还定金。法律依据是，《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”至于是否有方法减少损失，要看你们的定金合同中有没有约定租赁期限和租金，如果没有，就没有办法；如果有，定金的约定数额不得超过租赁期限内总租金的20％。比如，约定租3个月，每月租金是2000元，总租赁期限内租金为6000元，约定的定金数额最高只能是20％×6000=1200元，如约定6500元定金，就只有1200元具有定金效力，其余5300元无定金效力，你若违约，你应当返还6500元，再赔1200元即可，即双倍返还的部分是1200元，不是6500元。依据是《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”

房东：追问但是协议中写道在两种情况下，我才需要赔偿一，将该房屋租给其他人二，借故提高房价我没有违反这两条，是否有空子可以钻呢？还有，我做房产的朋友说，我们这种协议，没去备案，根本没法律效应的

律师：一,合同中的约定虽然是当事人遵循的是意思自治原则，但不能与法律的强制性规定抵触，否则无效；另外，合同没有约定的内容，应当按照法律规定的内容执行,而非排除法律的规定。二.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”根据你的情况，适用本条第一款。你的朋友说法没有法律依据。