王峰

王峰,深圳房地产研究中心主任,经常对楼市做出专业的分析判断，对房价的涨跌做出预测。同时，经常出席各大房产形势报告会，进行报告。

（王峰图片）

王峰主要经历：

2012-2013深圳房地产形势报告会上，王峰曾经做过如下讲话：

首先我很感谢房天下在每年年底有一次行业对现场形势进行分析的交流机会，去年我也参加了，我感觉参加这个会议非常有必要，我也很愿意以后能长期参加这样的活动。我今天讲的内容主要是深圳房地产今年以来的形势和状况，另外我想就明年中国房地产市场调控的政策，我分享一下我们的一些研究。这些研究和建议不一定是非常成熟的，但是我想在一个长期关注和研究的机构，我们做的东西可能会比较好的把握住明年中国房地产政策的导向，我想从这两个方面。

一、2012年中国房地产的总体形势。

感谢林总把深圳房地产的介绍工作交给我，我就详细介绍一下深圳房地产市场今年的形势。首先是房地产开发投资，从全国来看深圳的形势是最好的，1-11月深圳的房地产开发投资累计同比增长接近32%，这个指标其实我们从6月份以来一直保持着，在6月份我当时参加了一次国家建设部房地产形势座谈会，看到全国几十个省会城市的情况都不是很理想，深圳的情况在这些城市中是非常不一样的，我们的开发投资形势非常好，增长的比例很高。这对于促进深圳房地产市场的发展，对于稳定深圳经济应该说作用是很大的。因为大家都知道我们这几年经济增长主要靠投资来拉动的，内需的培养需要时间，而外贸这方面最近几年都不是很景气，所以投资拉动的作用是非常强劲、非常大的。从2012年深圳房地产开发投资的增长幅度来看是这样的表现。

二是房地产零售，这是市场有效供给的规模，从有效供给的情况来看增长的幅度非常大，从投资供应的情况，今年产品累计成效面积同比增长了26.6%，新建商品住宅接近300万，增长了26%。我们最近也做了一个分析，截止到11月底全市库存的新房差不多有3万套，总面积达到275万平方米，应该说这个量还是比较大的。前面我们看到批准预售就是新增的有效供给达到了430万。从这些指标其实我们可以看到我们的库存压力还是比较大的，因为我们今年新销售的商品房就是3万多套，但库存仍然有3万多套，市场的压力还是比较大的。在这种情况下也有好、也有坏，但总体来看对于深圳来说，这点库存不算什么事情，一旦市场出现了回暖的势头，应该说很快这些库存就被消化掉，主要是我们长期以来供求关系总体还是紧张的，这是需求情况。

房价。房价情况前面这张图我们看到需求，或者销售应该说从今年年初以来，我们一直都处于一个比较好的增长态势，各个月的情况总体比较小，一旦推盘速度加快，市场销售情况总体来说比较好，大家看图上11月还是处于环比持续的增长态势。房价往往行业有规律，在市场销售比较好的情况下容易出现量价齐升，这个判断有一定的道理，但不完全准确，看你在什么角度上看，如果对于个别来说可能会出现一些量价齐升，但是对于整体深圳的房价来看不一定。我们从图上可以看出来，在8月份以后深圳销售量逐月增长，我们看到房价基本上是持平的，房价从下面的这一栏里，也就是说红色这个图，这是比较科学的统计指标，我们看到房价从2万到现在一直保持在1万左右。这是什么原因呢？为什么个盘房价还涨，但总体房价没有上升呢？主要是结构性的问题，因为我们最近几个月推的盘83%都是在龙岗和宝安，龙岗和宝安这些需求再怎么样价格跟特区内比都有成倍的差距，比如说刚才跟几个老总交流过，在龙华(社区网论坛 商铺)(社区网论坛 商铺)这样离特区这么近的地方，最近卖房子不过是2.5万元/平方米，特区内的房子非常、非常少。虽然总体看房价幅度没有出现上涨，实际上在关外局部的价格还出现了调整。从总体房价看，今年前11个月深圳成交均价同比下跌2.7%，去年情况1-12月深圳全年房价比前年下降了3%左右，今年估计也是下跌3%的小幅回落，这也符合国家2010年实行宏观调控政策以来市场的自然变化，这是房价的走势。

二手房市场，从图上可以看到深圳的二手房市场从今年1月份开始应该说上升的幅度是非常大的，因为我这张图你们看不到去年的状态，去年我也做了报告，去年从7月份开始二手房出现了非常大的回落，在7月份之前每月的二手房成交达到70万平方米，但7月份以后都在10-20万平方米的交易规模。出现这样的情况也跟政策的短期效应有关系，因为深圳长期没有解决另外一个问题就是阴阳合同的问题，在7月份突破评价政策的实施。一般来说短期政策的作用就是半年左右，半年以后市场就会出现规律，这是弹性的表现，所以从去年7月份实行评价之后半年就出现市场的回升，年初我们担心二手房成交量比去年大幅下跌40%左右，到年底有所回升，我们预计今年全年二手房的情况比全年下降10%左右。

下面形势、走势不多提了，今天时间有限，我重点讲一下对明年国家提出宏观调控政策的想法和建议，这些也是我们结合最近一段时间对全国各地的市场调研和国家有关调控的会议做的一些分析和判断。这里有几个，首先是对宏观形势的判断，最近一段时间房地产行业比较热，任志强先生说明年3月份以后房价肯定会出现暴涨；我们的行业同仁先生跟他打赌，还有一些专家问到中国的房地产市场目前来看没有泡沫，好像是张五常先生提出来的，这种情况下如果没有泡沫何必要实行严格的宏观调控呢？是不是意味着明年的政策就可以放松？无论行业内或行业外都有很多观点。林先生的观点我还是持支持的态度，从明年整个宏观经济面临的趋势，以及政府换届以后保持政策稳定性来看，总体来说国家的宏观调控政策总体上不会放松的，会不会有些微调呢？局部微调可能会有，但总体还是保持的。中央经济工作会议提出来房地产宏观调控政策不放松，这种背景下对大家争议比较大的限购、房价控制这些手段估计明年会逐渐放松。

为什么这么看呢？主要还是有一个对于房地产和宏观经济的总体判断，总体判断就是说房地产市场到底有没有泡沫？其实我个人认为中国房地产市场的泡沫现象还是比较严重的，从2005年以来，5年的时间我们以深圳为例，深圳在2005年以前的房地产保持在6000元的水平，但2005年之后我们的房价基本上达到2万元/平米，也就是说翻了两番，如果GDP按照10%的增长，房地产与之相协调的变化，我们把20年的房地产增长都透支了，如果简单的判断，当然这不是科学的。这种情况下，如果说透支了这么多，房地产肯定是存在泡沫的。这种泡沫导致原因的根本性因素在哪里呢？我们做了思考，有两方面的重要因素：第一方面的因素是中国的收入差距太大，房价的表现不真实，买房的人基本上都是收入比较高的人，房价与普通老百姓脱节。第二个判断，投机性购房是市场在相当一段时间的主导，因为投机性购房很容易把房价炒上去，这样的房价信号仍然是不真实的。从这些状况来看，中国房地产的泡沫在相当长时间内会存在，如果房地产泡沫没有得到严格、有效的控制，泡沫没有得到有效的挤压，宏观调控应该不会放松，也不能放松。基于这种判断，我想在新一届的政府换届以后，至少2-3年时间宏观调控政策不会出现根本性的改变，首先做出一个基本判断。

下面都是一些政策的，我们研究以后提出一些建议，这些建议给地方政府，也是给中央政府有关部门提出来的。一是继续提高经济政策效益，坚持宏观政策不放松。具体表现在限购和限贷的执行力需要继续加强。

二是对于新供应商品房的价格制定需要继续引导，以控制房价不上涨。我们在座的企业老总应该感受到了去年房价的控制，这种方式目前不是说深圳一个城市在这么做，国内已经有几十个城市开始用手段引导房地产的合理定价，我也想提醒一下在座各位，如果你在其他城市也有项目的话，明年政策应该会继续实施。

三是加强税制改革，一提大家以为是房地产税，其实这不是房地产税，最近你们注意观察到财政部、国家税务总局对房地产税收制度改革有一些比较明显的思路，我们在重庆和上海实行了房地产税以后，实际上它对于宏观调控的作用和影响是不大的。我们也判断境外一些国家或地区房地产税到底对房价的控制有没有影响？应该说有一点影响，但不是绝对的，比如说日本有没有房地产税、香港有没有房地产税？都有，日本的泡沫破灭了，香港的房价也降过70%，房地产税从本身的制度来看并不是说抑制投资根本有效的东西。我们在重庆、上海事件以后，无论是国际实践和国内实践证实了。当然，深圳应该说我们也在研究房地产税的问题，国内目前有十几个城市都在研究房地产税，但是不是真正有作用是值得探索的。我们在这里向国家有关部门提出建议，房地产税收制度改革不是只考虑，是整体房地产税收的，总体来看简化税种、降低税负，有增有减，差别对待。我们考虑征收房地产税的时候，降低在房地产流转环节，比如说营业税、契税，以实现有增有减，是这么一种情况。同时对房地产投机的税种，像香港、台湾有一个很有效的税种，香港叫印花税，如果出现短期投资，你买房子一年以后要转让，转让的时候要收15%的印花税；台湾把这项税种叫做增值税，目前香港和台湾的做法已经引起国家财政管理部门和住房管理部门的重视，在明年有关税收制度改革中肯定会一揽子予以协调，请大家关注这一块的工作。

四是完善房地产政策和金融体系，在这里我想差别化的住房按揭贷款政策应该说还会得到严格的实施，整个房地产宏观调控是放松的要求，但不要求房地产，毕竟房地产使臣发展，市场出现了房地产开发和投资增长都是有利于增长，这是值得鼓励的，关键问题是合理的需求要合理体现，这里请大家关注一下在房地产的差别化方面我们也会做出一定的微调。举一个例子，这两年强调合理的住房需求，对于合理住房需求”外含有多大，买第二套房的需求是不是合理住房需求？如果买第二套也是合理住房需求，是不是在差别化的信贷政策就会有一定的体现，不一定非要像现在第一套和第二套首付的门槛那么高，差别那么大，或者税率的打折，这方面是值得研究的。第二的政策考虑投资和投机是什么关系？投机我们认为买房子也不住，也不租，赶紧卖出去是投机。如果买房子是出租的呢？获取长期的合理回报，这种投资应该说是有利于经济的发展，也有利于房地产合理的需求体现。在这方面相关政策是不是也要做出调整？请大家关注，这是第四个方面。第五个方面是值得关注的，市场秩序的问题这里跟我们前面的一些政策考虑有关系的，我刚才讲到投资和投机的关系，合理的投资应该认可。如果实现合理的投资，这个房屋至少不能空置、闲置，对于未来房地产市场监管的政策，我想对于闲置土地、空置房屋的比例可能是我们在政策中需要进一步深入研究的，也请大家关注。

中国住房制度，这一点请大家关注，从2005年以来虽然我们实施了很多房地产调控政策，但中国的住房制度系统目前还不完善，国家正在考虑包括住房制度在内的多项制度，住房制度有哪些住房，这是房地产行业必须要关注的方面。在这方面我们最近提出一些想法，比如说两大类、四种类型的住房体系，两大类主要是出售型、租赁型，出售型包括商品住宅和安居住房，我们给国家有关部门的一些建议，重点是在于现在和过去的住房制度进行整合，形成新的住房制度，商品住房就不用说了，安居住房是深圳创造的新模式，接下来会取消安居适用房，会用保障性住房代替。租赁型我们建议大力发展公共租赁，前提是以后不要再提廉租房的概念，廉租房只是公共经济住房的组成部分，对于最穷困的人免去租金的部分。另外对于市场的租赁房我们也有一些建议和想法，这些想法建议对于市场的泡沫化和价格上涨影响居民的基本居住需求。

这些内容在房天下上发表了文章，上面都有详细内容，大家有兴趣的话可以关注房天下。内容就讲这些，谢谢大家。