南京商品房契税标准是什么？

从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，南京商品房契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

另外，财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税【2008】37号)实施后所购住房，即2008年11月1日至2009年12月31日所购住房，经市政府同意，按下述标准补贴：

商品住房补贴标准：144平方米(含144平方米)以下，按购房款总额的1%补贴;144至180平方米(含180平方米)，按购房款总额的0.5%补贴。

您还可领取一定比例的住房补贴。

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。

契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属;或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。

契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。

各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。

契税的计税依据，归结起来有4种：

一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。

一、土地使用权的出让，由承受方交。

二、土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。

三、房屋买卖：1、以房产抵债或实物交换房屋。

2、以房产作投资或股权转让。

3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。

四、房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。

五、房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。

在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%-5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收

应纳税额的计算

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定

3、交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税

4、房屋附属设施征收契税的依据(今年新补充内容)：

(1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税

(2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

税收优惠

一、契税优惠的一般规定

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

二、特殊规定

1、企业公司制改造

一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税;另外，要注意不征税与免税是不同的概念。

企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

2、企业股权重组

在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。

国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让

部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税

3、企业合并、分立

(1)两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。