重点城市新房成交回升，三四线城市库存压力如何缓解？

重点城市新房成交回升，三四线城市库存压力如何缓解？

2025年2月的第四周，房地产市场呈现出结构性回暖的态势。根据数据显示，新房和二手房的成交量均有所上升，尤其是二手房市场表现显著，同比增幅达到58.0%。多个核心城市的房价止跌回稳，新房市场的成交面积在37个城市中达到183.8万平方米，环比增长19.6%，同比增长42.8%。然而，市场整体仍处于调整期，特别是在三四线城市，库存压力仍然非常显著。

首先，从一线城市和新一线城市来看，去化周期相对较短，仅为11.7个月。这意味着这些城市的住房需求较为强劲，市场消化能力明显增强。政策层面也在持续加码，住建部强调加快建设保障性住房，以促进市场的稳定。这些因素都为一线和新一线城市的房产市场注入了新的活力。

相较之下，三四线城市的房地产市场却面临着更为严峻的挑战。数据显示，三四线城市的库存去化周期高达56.8个月。这种供需矛盾突出，主要是由于这些城市人口增长缓慢，经济活力相对不足，从而导致房地产市场需求疲软。为缓解这种压力，政策支持显得尤为重要，政府可以考虑通过优化城市规划、加强基础设施建设以及制定吸引人才的政策，来增强这些城市的吸引力。

在土地市场，尽管百城土地成交面积环比下降41.9%，但楼面价上涨了57.5%，溢价率达到20.3%。这表明开发商对未来市场回暖持乐观态度，但也反映出土地市场的竞争依然激烈。在这种情况下，合理的供地节奏和土地政策的灵活调整，将对市场的健康发展起到积极作用。

二手房市场方面，通过政策的宽松和市场信心的增强，活跃度显著提升。16个城市的成交面积同比增长58.0%，价格也出现企稳迹象。上海和深圳的二手房价格环比均上涨0.4%，显示了市场信心的恢复。诸如成都和南京这样的城市，由于改善型需求旺盛，推动了市场的进一步回暖。

政策的调整在其中起到了关键作用。例如，重庆取消限售政策，山东聊城推出支持住房消费的措施，使得二手房市场的流动性有所提升。这种政策的灵活性和针对性，为市场的活跃提供了有力支撑。

为有效缓解三四线城市的库存压力，建议采取以下措施：

1. **调整供需结构**：政府可通过调整供地计划，减少土地供应，缓解过剩库存。同时，根据市场需求变化，适时调整商品房和保障性住房的比例。

2. **提升城市吸引力**：通过加大基础设施建设、优化公共服务、提高城市生活品质，吸引更多人口流入，从而扩大住房市场需求。

3. **政策支持**：加大对首套房和改善性住房的信贷支持力度，降低购房者的资金压力，同时可考虑减税或补贴政策，鼓励购房。

4. **推动城市更新**：针对老旧小区和闲置土地进行改造和再开发，提高土地利用效率，减少库存积压。

总之，当前房地产市场虽然整体回暖，但结构性问题仍然存在。通过多方协作、政策支持以及市场化的手段，可以更好地缓解库存压力，实现房地产市场的健康可持续发展。对于三四线城市而言，在解决库存难题的同时，更需注重提升城市综合竞争力，以实现长远发展。