纯干货！购买二手房签约时需要关注的细节

在对二手房买卖案例分析后，我们发现，在签约之前容易忽略的盲点就是”产权调查”，忽略就是损失。而相对风险小又更普遍的是，约定和时间。比如跟业主口头约定迁出户口，但合同上没写最后投诉无门。所以，买二手房，签订合同之前，务必要做好如下工作。

一、核实房子产权的7个问题

支付大额定金、首付之前，一定要去房地产交易中心或者不动产登记中心核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况。确认无误再签署合同。

1）产权人身份证与产权证一致吗？

不一致，能否提供“公证委托书”与产权人的身份证原件。

2）产权证有共有人吗？

共有人必须都能到场签字，不能出席，必须提供“公证委托书”。

3）已婚吗？

需要提供配偶本人签字的”同意出售证明”。

4）房子有租客吗？

如果已出租，必须提供承租人本人签字的“同意出售证明”以及“放弃购买证明”。因为合同法规定，承租人有“优先购买权”。

5）房子有没有抵押？

如果有抵押，确定产权人在交付首付之前可以“解除抵押”并提供“解押证明”。

6）房子是否被查封？

这类房产无法购买。

7）房子是什么产权？

商品房：只能在房产证下发之后才能上市交易。在北京，交纳税费多少跟是否“满五唯一”相关。

公房：普通公房要让其原单位开户”放弃优先购买声明”的单据，才能进行交易。央产房还需要办理央产房上市手续。

经济适用房：该房型分两类，

a.一类经济适用房，“契税票”填发日期或者“房产证登记日期”不满五年是不能上市交易的；满五年的需要户籍地的住房保障办公室开具“放弃有限回购证明”才能上市交。

b.二类经济适用房，包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，以及，按“经济适用房”管理的其他类型房屋，下发“房产证”即可上市交易。

二、所有重要的事落在合同上

签约前双方协商好的，或者一方为了促成交易而承诺的事宜，切记口头约定，因为到时不履行，空口无凭。

1、定金数、首付、尾款等数字。

2、税费谁交。

3、什么付款方式。

4、什么时间交房／给首付／过户。

5、户口什么时候迁走。

6、有没有学区名额，是否占用。

7、房子里面的东西如何协商，比如家具家电、车位等。

三、资金监管

支付给业主款项一定要进行资金监管。简单来说，资金监管相当于房产界的支付宝，你不愿意货到付款，我也想不见钱不发货。无论是定金、首付，都可以放在资金监管中，过完户一切ok再付给买家。在二手房交易中，为了保证交易的公正和安全，买家将购房涉及到的资金通过第三方平台进行临时托管，待房屋交易达成后（通常指过户完成），再将房款资金交付给卖家。

四、控制时间

合同一定要对各流程涉及的“时间节点”有明确的规定。包括各款项的到位时间、各手续办理时间、腾房时间等。如果再涉及贷款，商贷最快，组合贷款最慢。各环节的时间需要心里有底。特别是“换房”，一定要留出富余的时间，留意售房时的合同，注意上笔交易的实效，保证自己不会存在“违约”的可能。比如，如果卖房已经卖了，等着换套房，一定要确定你卖的房子什么时候能拿到首付，什么时间能过户，什么时间能拿到全款。因为这关乎到您买的房子，什么时间支付首付，什么时间过户。

购买二手房相比购买新房要注意的事项更多，购房者需要更加谨慎，是对于购房新手来说，进行每一个购房环节之前都需要了解一下相关知识，减少交易纠纷出现的概率，以免自己在交易过程中吃亏。