哪些因素影响公摊面积？公摊面积真的是越小越好吗？

经常关注房产的朋友们肯定知道，公摊面积是包含在商品房总面积里的，扣除公摊面积才是商品房的实际使用面积。所以，公摊面积的大小也是购房者在买房时比较关心的一个话题。那哪些因素会影响公摊面积呢？公摊面积真的是越小越好吗？

1、公摊面积的概念

公摊面积是指每套商品房依法应当分摊的整栋楼公共设施及公用场所占用的建筑面积，主要是梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

2、公摊面积的计算方法

公摊面积计算公式：公摊面积＝公摊系数x套内建筑面积

公摊系数计算公式：公摊系数＝总共分摊面积／（套内建筑面积x总套数）

套内建筑面积计算公式：套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积

一般情况下，合理的公摊面积为：别墅公摊率约1％－8％，多层住宅公摊率约7％－12％，小高层公摊率约10％－16％，高层公摊率约18％－26％。

3、公摊面积的四大影响因素

（1）建筑结构

按建筑结构的不同可分为塔楼和板楼，塔楼和板楼内部的住户分布也是不一样的。总的来说，高层建筑且居住密度高的塔楼的公摊面积要比板楼多的多。

（2）住宅分布

其实，在同一楼层内，一梯两户与一梯多户需要分摊的公用面积也差不了多少。但是按照平均分配原则，每增加一户，均摊到每一户的公摊面积就相应减少一点。

（3）公用面积大小

一般来说，高端小区多有配有挑高式的大堂，宽敞的电梯、室内专属车库，完善的公共设施等，这些空间及设施就占用了很大的面积，所以公用面积越大，公摊面积也就越大，这两者是呈正比的。

4、公摊面积的误区

（1）公摊面积并非越小越好

公摊面积并非像我们认为的那样越小越好。对于公摊而言，如果面积过小，那么公共空间，比如说电梯、楼梯、过道走廊等都会受到一定的影响。因此，公摊面积越小，自己房子内部的空间是大了，但是公共面积及设施我们也是要使用的，公摊面积过小会在整体上影响舒适度。

（2）高得房率并不等于公摊面积小

现在的开发商不少都已赠送面积为卖点促销商品房，无论是地下室、阳台还是飘窗，赠送面积也是计入到套内的，这种算法对于公摊来说，面积不光一点都没减少，相反得房率却很高。所以，高得房率并不等于公摊面积小。

（3）不存在零公摊

开发商宣传的零公摊并不是指没有公摊面积，而是混淆了概念，以此来蒙蔽购房者。开发商通过大面积赠送，来填补公摊面积。但需要注意的是，开发商赠送面积是不记入产权的，并且存在一定的安全隐患。

（4）注意公摊比

购房时应要求开发商出示公摊面积明细表，其中包括整栋建筑面积、整栋总内面积等基本数据。提供的资料越详细，对购房者分析公摊比越有利。

虽然每套房子的面积存在差异，但买房时，公摊面积我们也是需要花钱买的。只要公摊面积在合理范围内，都是可以的。如果该商品房公摊面积太高或者太低，那可就一定要注意了。公摊面积过分的低，也不见得就是一件好事情，一定要擦亮双眼，谨慎分析。