签订房屋居间合同的作用和要注意的事项！

居间合同是指中介公司为委托人和第三人提供订约的机会或充当介绍人而取得报酬的协议。由于居间合同的签订是二手房买卖过程中一个重要环节，对中介方和委托方都同等重要。目前，中介市场较为混乱，在签订二手房居间合同时还应特别谨慎，避免不必要的纠纷。

一、居间合同的作用

一般来说，二手房买卖中的居间合同是由卖房者、买房者、中介三方共同签订的。

居间合同主要有两个作用：

1、确定订立正式《买卖合同》的主要条款

在《居间合同》中约定买卖合同的主要内容，比如房屋面积、位置、总价，以及房款（定金、首付等）支付、过户、交房的时间，并约定签订正式买卖合同的时间。

2、确定买卖双方与中介的权利义务

在《居间合同》中约定上下家支付中介的时间，以及如果上下家违约致使买卖合同不能履行时对中介承担的违约责任。

由此可看出，居间合同实际上是一个涉及三房法律关系的合同，既有买卖合同的内容又有居间合同的内容。也就是买卖合同关系、卖方与中介的居间合同关系、买方与中介的居间合同关系。

而且，买卖双方在日后签订的正式买卖合同也将依据《居间合同》的条款而签订，所以《居间合同》在二手房买卖流程中具有至关重要的作用，在实务中，因《居间合同》而产生的纠纷远远多于买卖合同产生的纠纷，因此在签订《居间合同》时要特别注意。

二、签订居间合同要注意哪些事项？

（1）注意意向金会转成定金

要注意买方在签订时虽然支付的是意向金，但在卖方认可合同中所确定的交易条件后，意向金就转成定金了。而转成定金后，如果买方没有正当理由反悔，则会失去定金。

同理，卖方收受定金后（尽管定金仍在中介处保管，卖方通常只是出具了一份收据，但出具收据则表明卖方收取了定金）如果没有正当理由反悔不卖，则会双倍返还定金。

（2）注意根据情况约定不同的买卖条件

根据卖方有无抵押、卖方是否用买方的首付还贷、买方是否贷款的情况，在《居间合同》中应当约定不同的买卖条件，在不同的买卖条件中双方要重点防范的风险是不一样的。

通常有以下六种买卖条件：

1、卖方没有抵押，买方也不贷款。

2、卖方有抵押但其用自有资金还贷，买方要贷款。

3、卖方有抵押，且用买方首付还贷，买方不贷款。

4、卖方有抵押，且要用买方的首付还贷，买方要贷款。

5、卖方有抵押但其用自有资金还贷，买方不贷款。

6、卖方无抵押，买方要贷款。

（3）对卖方户口迁出作重点约定

由于目前法院认为户口迁出履于公安机关的行政管理职权，因此买方不能直接向法院起诉要求卖方将户口迁出，因此只能追究卖方的违约责任。

由于卖方不及时将户口迁出而给买方造成的损失是难以量化的，因此应当在合同中约定不及时迁出应当向买方承担多少违约金，所以不要简单的约定为“赔偿买方的损失”。

最后，居间合同解除后是否应对中介承担违约责任，还要看解除居间合同的原因是什么，以及中介是否存在过错和中介是否完成了全部的合同义务。一般而言，如中介不存在明显过错，法院会考虑到中介确已提供相应服务，但又并未完成全部义务，因此会酌情判决支持部分。