技巧：买二手房如何防止出现“一房多卖”？

在房产交易过程中，有一些二手房卖家为了追逐利益会不守承诺，私自将房卖给另外的买家，于是就出现了“一房多卖”的现象。“一房多卖”是各位购房者都不想遭遇的事情，但是一旦发生了，我们该怎么办呢？如果处理得当的话，或许还能够有所补救，也是不幸中的万幸。

下面小编为您支招，帮助您维护自身的利益，一起来看看吧！

一、先进行预告登记

为解决“一房多卖”问题，我国法律规定了预告登记制度。《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

由此可知，预告登记制度具有限制卖家与买房人签约后再出售房屋并转移产权给其他买房人的作用。在这个制度里，我们需要注意两点：

1、预告登记需要双方自主约定，其并非是法律上的强制性义务，如果卖家不同意进行预告登记，买房人的合法权益还是无法得到相应的保障；

2、预告登记后，必须在不动产登记之日起三个月内进行过户登记，否则预告登记自动失效。另外，买房人如果不确定自己所购买的房子是否是“一房多卖”，也可以在买卖合同签订前，自行到房屋管理部门查证，以避免不必要的购房风险。

二、视情况约定（高额）违约金

“一房多卖”问题的产生，无非是利益作祟，即卖家想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益化。因此，买房人有必要在与卖家签订合同时，约定一个比较高数额的违约金以警惕卖家不敢随意违约。

按照《合同法》第113条、114条和《合同法》司法解释二第29条的规定，买卖双方可以这样约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30％的违约金。”当然，买卖双方也可以在房地产总价款30％以内进行协商。

三、从多方面查探虚实

购房人可通过询问承租人或卖家、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁，如果有人租赁，应当确认承租人是否是已经与卖家签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项，如有承租人已经与卖家签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权，购房人别再购买该房。

因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。另外，在二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，必要时，可提取房屋产权证，也应尽可能要求在房屋交易中心登记后再向卖家支付房款，并在交易后及时办理产权转移登记。

四、可先行占有房屋

如果既未办理预告登记，又未办理产权登记的，购房人应尽可能先行合法占有房屋。虽然根据我国《物权法》第14条规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为发生法律效力的标准，交付使用并不具有所有权转移的作用，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍具有明显的公示与公信的现实作用。

再者，人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”