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[摘要] 买卖房子和平时我们买卖商品是有很大区别的,平时的商品买卖一般付钱交货就行,但是买卖房子则是需要一个流程,尤其是二手房买卖,比新房买更为复杂,所以二手房交易是一件比较复杂且需要谨慎的事情,大家在购房之前务必要了解一下。
买卖房子和平时我们买卖商品是有很大区别的,平时的商品买卖一般付钱交货就行,但是买卖房子则是需要一个流程,尤其是二手房买卖,比新房买更为复杂,所以二手房交易是一件比较复杂且需要谨慎的事情,大家在购房之前务必要了解一下,那上海二手房买卖详细流程是什么?上海房价评估受哪些影响?
上海二手房买卖详细流程是什么
1、买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、签合同
卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。
3、办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
4、立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。
5、缴纳税费
税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、银行贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
8、打余款完成交易
买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
上海房价评估受哪些影响
一、房屋因素
1、折旧影响
房屋竣工后即进入折旧期,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。因此,在看房时,要知道该房屋的剩余使用年数。
2、楼层影响
如果1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%;无朝南窗户的为-5%(相对来说,3、4层是属于有加分的楼层)。
二、环境因素
如小区平面布局、设施、绿化、房屋外观造型等,旧房都要大打折扣。平常在看房的路上应该多关注小区的整体环境状况,以及楼层的环境。
2、该地区的居民结构、文化氛围、配套设施等都会对房屋产生较大的影响
如无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%。小区周围如果分布着学校,小区内有专门给老人和孩子提供的娱乐场所,这些都是加分的。
上面就是为大家讲到的上海二手房买卖详细流程是什么?上海房价评估受哪些影响的相关内容,每个城市的房产交易可能会有些不同,但也都是大同小异,所以大家了解了一个大致的流程之后,不管是在哪个城市购房都会清晰很多,不过还是了解清楚当地的购房政策。
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