土地增值税预征率低1% 北京差别化执行

2010年6月3日，国家税务总局发布通知，划定土地增值税预征率的限。而就在一周前，国家税务总局发布从严清算土地增值税通知，对外公布了增值税的征缴计算、减免扣除等部分实施细则。

执行有望“一竿子捅到底”

根据国家税务总局要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

财政部科研所金融室主任赵全厚在接受 《每日经济新闻》专访时说，预征率三个基本的参考基数，要看市场的反映情况和走势。像上海刚开始实施房产税是0.8%，在国外一般是1%~2%。所以，上海的房产税也属于试探性，要看市场的反映情况。一开始不宜征收幅度过大。而学界一直争论，建议土地增值税将来能综合进房地产税。

赵全厚说，土地增值税预征制度在以前的情况是，由于出于不影响招商引资等问题的考虑，土地增值税的预征机制基本没有严格地执行，或者说执行得比较宽松。所以，这次把预征率明确规定下来表明政府治理房地产的决心，一竿子捅到底。估计采取预征率会是一种强硬措施，对房地产市场的影响是直接的。

明确预征率对地方是利好

赵全厚表示，按时下房地产市场成交量大幅下跌趋势看，强化土地增值税预征率将进一步加大开发商的拿地成本，对持续降低房价会起到一定的作用。

预征土地增值税与预征增值税一样，是把一个年度的税额分开征收。但土地增值税的预征效果远远大于其他增值税，主要原因就在于，一方面是过去地方政府对每年的土地增值税并没有及时足额地征收完毕；二是开发商利用放缓上缴增值税空间，摊薄成本。对此，赵全厚说，强化土地增值税的预征，就会有效地解决政府的税收不足、调节财政收支平衡问题和增加开发商本应负担的成本。

赵全厚说，严格执行土地增值税预征率，对地方政府的财政收入提供保障。前些年有些地方的土地增值税应收没收和征管不严的情况时有发生，受损的是地方财政，所以，这次国税总局明确土地增值税预征率对地方是利好消息。

此外，赵全厚说，由于东部与西部地区的经济收入差距，强化土地增值税实际上会出现两种情况：一是中西部的二三线城市，由于老百姓的购买力有限，抬高土地增值税会把房价抬高，开发商随时可以把成本转嫁给购房者，实际就是水涨船高惯性，税负增高，房价也随时上涨，房价一高销售量就会下降，房子卖不出去，总体上就出现削薄效应，但1.5%与1%的预征率不会造成负面影响。另一种情况是，如果购房者还是处于观望状态，没有购买欲望，那么土地增值税是单纯地挤压了开发商的利润，对房地产利润空间产生一定的挤压效应。

北京实行差别化土地增值税预征率

北京市地方税务局

北京市住房和城乡建设委员会

2011年第5号

为进一步贯彻落实《北京市人民政府厅关于贯彻落实国务院厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2011〕8号)等相关文件精神，巩固我市房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)中关于加强土地增值税预征工作的规定，结合我市实际情况，现就有关税收问题公告如下：

一、关于差别化土地增值税预征率问题

对房地产开发企业销售商品房取得的收入，按如下规定实行差别化土地增值税预征率：

(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。

保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理)等具有保障性质的各类住房。

(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。

容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税。

(三)房地产开发企业销售在本公告发布之前已办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，仍按照《北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》(京建发〔2010〕677号)中确定的土地增值税预征率执行。

(四)关于实行土地增值税幅度预征率的相关问题

房地产开发企业应当在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息，并匡算预计增值额和增值率，市住房城乡建设部门将上述信息及时传递至市地税部门；主管税务机关接收信息后，以《税务事项通知书》的形式告知纳税人，要求其在征期内按照规定的预征率计算缴纳土地增值税。

二、关于严格执行个人转让房地产所得税征收政策问题

(一)凡按照《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税〔1999〕278号)的规定，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，享受免征个人所得税政策的，应向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况，如实填写《售房人家庭唯一住房承诺表》。

(二)主管税务机关应根据纳税人提供的《售房人家庭唯一住房承诺表》，通过北京市房屋交易权属系统对售房人及其家庭成员住房登记记录进行查询和核验，并将查询结果打印存档。

(三)查询结果显示纳税人家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网上签约手续的，此次售房不属于家庭唯一住房条件，应依法缴纳个人所得税。

三、关于个人所得税完税证明开具问题

非本市户籍居民家庭成员如需申请开具个人所得税完税证明的，按照《北京市地方税务局关于印发<北京市地方税务局开具个人所得税完税证明管理暂行办法>的通知》(京地税个〔2006〕239号)的相关规定办理。

四、本公告相关条款的解释工作由各部门依职责分别负责。

本公告自发布次日起执行。

特此公告。