美国房产税的深刻教训 郎咸平:别学美国征房产税

凡是去过荷兰的人都好奇为什么街边上的房子都很窄，三四层的楼房竟然只有五六米宽，而且一栋贴着另一栋，如同一道道密不透风的墙。据说这是因为荷兰原来按房子的占地宽度收房产税造成的。在美国一些老城区里，那些曾辉煌一时的大豪宅成了老鼠和流浪汉窝点，根本没有家庭肯留在那住，原因是那里的地产税太高迫使居民搬移到郊外。由此可见，房产税完全可以左右城市的发展模式。

为什么要征地产税？如果你问一位美国官员这句话，你能得到的回答是“因为你是有投票权的公民”，而如果你说“我不是公民可以不交吗？”他的回答是“你一年不交房产税我就没收你的房子”。难怪那些兴致冲冲到美国买房的中国人收到房产税账单时惊呼上当。其实，在有的州地产税只有房价的1%，而有些地方却近3.7%，另外还可能收其他杂费，如办校费、开发费等等。每年交两次，错过期限就吃罚单。

房产税这个东西就如鸦片，会让政府吃上瘾的。从2000年到2007年的地产狂升时期，美国人的房产价值平均升了41%，而房产税却升了62%，因为这段时间内买新房的人多，新房子按新市价计算税率，自然水涨船高。加利福尼亚州的地产这段期间升值最快，一时间政府收入大增，但开销更是大增，官员们津津乐道，为地产商和银行炒高地产打气。谁知前年金融危机一到，霎时地产倍受打击，房产税也就成了民众叫骂的对象。大家纷纷要求政府按跌价后的价格重新调低税额，使得州政府财政顿时入不敷出而扩大财政赤字，最后不得不裁减公务员工资和各个大学院校经费。

一般而言，凡是征收高额购物税的州就少收房产税，比如，加利福尼亚州的购物税高达8.7%到11%，因此房产税只付1.5%；而德克萨斯州的购物税是2.5%，那里的房产税竟然高达3.5%。和大家预料的一样，加州的人民偏爱买房子 ，同样大小的房子比德克萨斯州的贵三到四倍。更精确一点比较，紧挨着德克萨斯州的奥克拉荷马州购物税为8%，而房产税只有1.25%，那儿的房屋条件环境和德州类似，而房子平均价格却高出50%左右，可见房产税的影响因素很大。

很显然，对富人和穷人征收同样较高的的购物税实际上是剥削无房的穷人，而对房产征税是对有产阶级和中产阶级的压榨。德克萨斯州地大人稀，石油收入丰富，为了吸引劳工就征收很低的购物税，却对那些经营出租房和住大宅的富裕户征收高房产税，久而久之成了传统，乃至造成德克萨斯州地产永久不升值现象。相反，加州靠地产业提升经济，用低房产税吸引有钱人养老和 地产便成了传统。那些高房产税的城市最多年久失修的房子，房主们干脆搬走逃税。

房产税也有可通融之处，比如农村地区可申请很低的农业用地税，只要农庄的房子不出租就可享受低税。一般而言，房产税每年上升幅度不会超过5%，也就是说如果房价一年中上升了30%但房产税也最多升5%，相反，如果刚买不久的房子价格跌了30%却可以申请相同比率的房产税减额，难怪有人这两年在跌价多的地区自毁房子造成估值跌价，为的就是减税。

中国征收房产税的讨论各说纷纭，但关键点还是围绕着对谁最有益的问题；对穷人有益还是对中产阶级有益？能不能把房产税用于建设经济房？是否只对除第一套以外的个人房产征收房产税？是否只对豪宅征收房产税？当然也要考虑对房价的压制作用。大家畅所欲言吧。

郎咸平：别学美国征房产税

自2010年中旬以来，为了遏制房价上涨，我国政府密集出台了一系列地产调控政策。虽然房价上涨的势头得到部分遏制，但是全国房地产市场陷入僵持。在这个时候，社会各方关注的目光逐渐集中到了税收上，在过去几个月中，各种消息层出不穷，北京、上海、深圳、重庆等地产改革前沿城市先后爆出房产税征收草案的传闻。然而迄今为止，国家对此并未明确表态。

西方许多国家都已经开征房产税，如美国50个州都已开征房产税，税率一般为1%到3%。理论上来说，住房价格上涨意味着资产价值增加，个人税款也因此增加。根据美国国家统计局数据，从2000年到2007年，美国的个人收入增长了28%，中等价位房的房价增长了48%，而美国房产税的同期增幅是62%。

美国政府拿走房产税之后把每一分花的钱都在百姓身上、教育上、治安上，他们当然愿意交。因为百姓自己不可能有这个钱去改善环境的，政府必须集合所有人的房产税的钱大面积的改善治安、学校、环境，所以你房子自然增值，因此对于美国老百姓而言，每一年只出1.38%的钱却可以享受到这么多的福利，所以我门可以看出美国房产税是为了藏富于民，为了让房价升值。

我们为什么不能征收房产税？

在讲这个问题之前，先看一看我的火山理论，了解一下房产税会造成什么样的冲击。首先，熔浆是两个原因造成的，第一个就是企业家的 经营环境恶化，大量的企业资金进入房地产；第二个就是通货膨胀，使得大量逃避通货膨胀的避险资金进入房地产形成岩浆。而岩浆快要爆发的时候，政府插下两根导管，第一根导管就是地产商和地方政府的垄断，老百姓是自己不能卖地建房的，一定要向地产商买，所以人为的形成了垄断；第二根导管是目前各级政府，除了重庆等地以外，没有大规模的兴建廉租屋经济适用房，把全国老百姓都推向商品屋的结果就是房价水涨船高。两根导管一插下去的结果，就是火山岩浆顺势爆发，房价一发不可收拾。过去为什么调控失败呢？那就是政府把一个大石头直接压在火山口堵住，而这个大石头是经受不了火山岩浆的喷发的，这就是为什么过去的调控只有短期的效果。那么你知道房产税是什么结果吗？房产税就等于从火星上面拿来一块天外来石，直接压在火山口，这种宇宙上面的岩石特别抗高温，一压上去的结果还真能压住了，但是，我警告各位朋友，过去压上大石头压不住火山熔岩那还好，最多就是石头熔化了，火山熔岩继续爆发，房价继续涨。但是大家有没有想过拿一个房产税压住火山口，长期压住了，那么高温的火山熔岩就会从地壳的最薄弱环节再次爆发，就是说恶性通货膨胀立刻爆发、中国经济进一步衰退！千万不要一冲动就听从那些宠物经济学家的意见，因为他们根本没有搞懂房产税的本质，人家美国是在创造财富、藏富于民，我们可好，用来打压房价，完全搞错了！一旦搞错了，我们的经济就要承受不可想象的结局。

希望在哪里

房地产市场到底还有没有希望呢？我认为希望可能还是存在的，比如说重庆模式，只要重庆模式推出就可以解决火山问题，它可以斩断第二根导管、建构四千万平方米的廉租屋、经济适用房，同时透过引进大量的外资，包括惠普、富士康、思科等等，稀释掉火山岩浆。大量外资进来之后必然改善了 经营环境，再加上减少税负、增加融资的管道，自然可以消化岩浆。所以目前政府的决策有两个，第一个房产税，第二个重庆模式。所以很多人问我未来股价如何走势、楼价如何走势？我不知道。目前就这两个不同的力量在博弈，只要房产税占了上风，将来前途一片黯淡，如果重庆模式占了上风，将来中国地产可以慢慢步入正轨。

香港政府在这方面的做法是，保证大家有房住、政府负担50%的住房。1999年，政府所提供的廉租和经济适用房高达49%，2004年51%，09年53%，过半数的房屋都是政府所提供的。我们这边有吗？连重庆市也不过是20%！其他地方更不用讲了。那么，香港什么样的人能够享受国家补贴呢？月收入6万港币以上者，必须向私人开发商购买商品屋；月薪在2.6-6万之间的，政府提供低息贷款，优惠价供应住宅；月收入在1.1-2.6万之间的，以低于市场价30%-45%的价格出售房屋；月收入低于1.1万者，廉价出租屋。严格执行的结果使得香港50%的老百姓都有政府的补贴，所以香港人没有仇富心理的。

去的调控只有短期的效果。那么你知道房产税是什么结果吗？房产税就等于从火星上面拿来一块天外来石，直接压在火山口，这种宇宙上面的岩石特别抗高温，一压上去的结果还真能压住了，但是，我警告各位朋友，过去压上大石头压不住火山熔岩那还好，最多就是石头熔化了，火山熔岩继续爆发，房价继续涨。但是大家有没有想过拿一个房产税压住火山口，长期压住了，那么高温的火山熔岩就会从地壳的最薄弱环节再次爆发，就是说恶性通货膨胀立刻爆发、中国经济进一步衰退！千万不要一冲动就听从那些宠物经济学家的意见，因为他们根本没有搞懂房产税的本质，人家美国是在创造财富、藏富于民，我们可好，用来打压房价，完全搞错了！一旦搞错了，我们的经济就要承受不可想象的结局。 希望在哪里 房地产市场到底还有没有希望呢？我认为希望可能还是存在的，比如说重庆模式，只要重庆模式推出就可以解决火山问题，它可以斩断第二根导管、建构四千万平方米的廉租屋、经济适用房，同时透过引进大量的外资，包括惠普、富士康、思科等等，稀释掉火山岩浆。大量外资进来之后必然改善了 经营环境，再加上减少税负、增加融资的管道，自然可以消化岩浆。所以目前政府的决策有两个，第一个房产税，第二个重庆模式。所以很多人问我未来股价如何走势、楼价如何走势？我不知道。目前就这两个不同的力量在博弈，只要房产税占了上风，将来前途一片黯淡，如果重庆模式占了上风，将来中国地产可以慢慢步入正轨。 香港政府在这方面的做法是，保证大家有房住、政府负担50%的住房。1999年，政府所提供的廉租和经济适用房高达49%，2004年51%，09年53%，过半数的房屋都是政府所提供的。我们这边有吗？连重庆市也不过是20%！其他地方更不用讲了。那么，香港什么样的人能够享受国家补贴呢？月收入6万港币以上者，必须向私人开发商购买商品屋；月薪在2.6-6万之间的，政府提供低息贷款，优惠价供应住宅；月收入在1.1-2.6万之间的，以低于市场价30%-45%的价格出售房屋；月收入低于1.1万者，廉价出租屋

新加坡截止2009年底，政府总共建设了99.2万套经济适用房，保证85%的老百姓的住房，而且他不是根据成本核算的，而是根据收入核算的，保证老百姓6年的收入可以栋房。有15%的人住商品屋，每平米价格在4万到5万人民币，高地价、高房价保证用地的效率维持低税率。新加坡还有一点比香港好，就是香港的工业用地每平米高达8万港元，全世界最贵，所以它的制造业全线崩溃，只能做服务业金融业，而新加坡通过政府的绝对垄断，提供绝对低的价格，80%的工业用地都集中在政府工贸部所设立的裕廊集团内，出租价格每平米200-280元港币。所以新加坡有非常繁荣的制造业，这都是政府的规划。新加坡、香港、重庆目前都是采取双轨制，允许商品屋市场涨价，无所谓，但是一定要推出大量的经济适用房和廉租屋！

我认为，我们应该学习香港、新加坡、重庆，采取双轨制，不要房产税，允许商品屋随便涨，如果政府多抽税也有没问题，大规模利用这些税收大量构建经济适用房和廉租屋！这样我们的未来才有希望！ 自2010年中旬以来，为了遏制房价上涨，我国政府密集出台了一系列地产调控政策。虽然房价上涨的势头得到部分遏制，但是全国房地产市场陷入僵持。在这个时候，社会各方关注的目光逐渐集中到了税收上，在过去几个月中，各种消息层出不穷，北京、上海、深圳、重庆等地产改革前沿城市先后爆出房产税征收草案的传闻。然而迄今为止，国家对此并未明确表态。 西方许多国家都已经开征房产税，如美国50个州都已开征房产税，税率一般为1%到3%。理论上来说，住房价格上涨意味着资产价值增加，个人税款也因此增加。根据美国国家统计局数据，从2000年到2007年，美国的个人收入增长了28%，中等价位房的房价增长了48%，而美国房产税的同期增幅是62%。 美国政府拿走房产税之后把每一分花的钱都在百姓身上、教育上、治安上，他们当然愿意交。因为百姓自己不可能有这个钱去改善环境的，政府必须集合所有人的房产税的钱大面积的改善治安、学校、环境，所以你房子自然增值，因此对于美国老百姓而言，每一年只出1.38%的钱却可以享受到这么多的福利，所以我门可以看出美国房产税是为了藏富于民，为了让房价升值。 我们为什么不能征收房产税？ 在讲这个问题之前，先看一看我的火山理论，了解一下房产税会造成什么样的冲击。首先，熔浆是两个原因造成的，第一个就是企业家的 经营环境恶化，大量的企业资金进入房地产；第二个就是通货膨胀，使得大量逃避通货膨胀的避险资金进入房地产形成岩浆。而岩浆快要爆发的时候，政府插下两根导管，第一根导管就是地产商和地方政府的垄断，老百姓是自己不能卖地建房的，一定要向地产商买，所以人为的形成了垄断；第二根导管是目前各级政府，除了重庆等地以外，没有大规模的兴建廉租屋经济适用房，把全国老百姓都推向商品屋的结果就是房价水涨船高。两根导管一插下去的结果，就是火山岩浆顺势爆发，房价一发不可收拾。过去为什么调控失败呢？那就是政府把一个大石头直接压在火山口堵住，而这个大石头是经受不了火山岩浆的喷发的，这就是为什么过