销售不动产征收的营业税及注意事项

不动产，当然主要是指房地产。销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。销售不动产的征税范围包括：销售建筑物、构筑物及其他土地附着物。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地及相连土地一并转让的行为，比照销售不动产征税。 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售建筑物。 以不动产 、入股、参加接受 方利润分配，共担 风险的行为，不征收营业税，但转让该项股权，应按本税目征税。

收取的费用是否可以从计税营业额中扣除

房地产开发公司销售商品房时，要代当地政府及有关部门收取一些资金，如代市政府收取市政费，代邮政部门收取邮政通讯配套费等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司不是作为其营业收入，而是作为代收费处理的，将全额转有关部门。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》中关于营业税计税营业额为纳税人从对方所取得全部价款和价外费用的规定，对于此类费用，应当全部并入房地产开发企业的经营收入中计征营业税，不得从计税营业额中扣除。

销售不动产缴纳营业税注意事项

销售建筑物从营业额中减除“还本”支出

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺一定时期后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段，对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买方收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓的“还本”支出。

个人无偿赠予不动产营业税处理

从旧的营业税管理条例来看，在第四条有这样的规定，只有单位将不动产以无偿的方式赠与他人时，才可以视为销售了不动产，从而必须要进行征收营业税等方面的账务处理。个人无偿赠予不动产营业税处理过程是怎样的呢？

企业在向个人以赠予行为视同销售不动产，其变化点在于两个方面，一是对于个人把不动产或是土地使用权无偿转送给企业或是个人时，根据旧条例的要求，不能作为视同销售的行为，在新条例下，可以视为应税行为发生，必须要征收营业税款。除了不动产以外，单位地偿赠与个人的不动产或是土地使用权可以视为应该纳税的行为，必须要征收营业税。

那么，从个人无偿赠送不动产或是土地使用权的问题来说，还有一些免税的政策，这些免税的政策主要是个人无偿赠与不动产、土地使用权而免征收营业税的情况，比如离婚的财产分割，无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的不动产，或是由无偿赠与承担直接抚养义务或是赡养义务人的个人。还有一种赠与是因为房屋产权所有人死亡以后，必须是依法取得房屋产权的继承人，这个依法取得房屋产权的继承人有法定继承人、遗嘱继承人以及受遗赠人等，在接受不动产时，可以享受免征收的营业税的政策。

对个人将不动产无偿赠予他人的行为问题

根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定，“单位将不动产无偿赠予他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。由此可见，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

对合作建房应如何纳税

所谓合作建房，就是一方出地，一方出资合作建房，房建好后按一定比例分配房屋或者分配销售房屋的收入、利润。从目前市场情况看，合作建房的方式或分配房屋的方式不尽统一，因此对其征收营业税的政策亦有区别。下面我们就合作建房的两种方式与其分别适用的税收政策作一介绍。

“相互交换”式

第一种方式是以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样，出地方（以下简称甲方）发生了转让土地使用权的应税行为，出资方（以下简称乙方）发生了销售不动产的应税行为，均应按规定缴纳营业税。例如：甲方出地1000cm2，乙方出资并负责建成房屋总面积10000m2，双方按“4：6”分配房屋。这一过程，对出地方来说，就相当于将600m2的土地使用权转让给了对方，对其应按“转让无形资产——转让土地使用权”税目征收营业税，其营业额就是那600m2土地使用权的价格；对出资方来说，就相当于将4000m2的房屋销售给了对方，对其应按“销售不动产”税目征收营业税，其营业额就是那4000m2房屋的价格。换句话说，甲方转让600m2土地使用权的价值就是乙方销售4000m2房屋的价值。由于双方未进行货币结算，而是“以物易物”那么就应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定核定房屋的营业额：

⑴按纳税人当月提供的销售同类不动产的平均价格核定；

⑵按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；

⑶组成计税价格。计税价格=工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。

按照上面的顺序，如果没有可供参考的同类不动产，只能核定计税价格。应当指出的是，建造房屋的工程成本不能作为销售不动产的营业额，而应按组成计税价格计算营业额。上例中，我们假设建造方屋共耗资1000万元，那么乙方销售给甲方4000m2的房屋工程成本就是400万元，其营业额，即计税价格就是400万×（1+利润率10%）÷（1-营业税率5%)=463（万元）。这463万元既是乙方销售给甲方的房屋价格，也是甲方转让给乙方土地使用权的价格。

又如：甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方 ，在该土地上建造建筑物使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。这一过程，甲方发生了出租土地使用权的行为，对其应按“服务——租赁业”税目征收营业税；乙方发生了销售不动产的应税行为，对其应按“销售不动产”税目征收营业税。对双方分别征税时，其营业额亦按上例中所列举的核定价格顺序来核定。

“合作建房”式

第二种方式是甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定适用税收政策：

1、房屋建成后，如果甲、乙双方采取风险共担、利润分享的分配方式，按照营业税“以无形资产 入股，参与接受 方的利润分配、共同承担 风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为以无形资产 入股，对其不征营业税；对合营企业销售房屋取得的收入按“销售不动产”全额计征营业税；对甲乙双方分得的利润不征营业税。

2、房屋建成后，如果甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的 入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的应税行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入按“转让无形资产——转让土地使用权”征营业税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征营业税。例如：甲公司提供土地使用权，乙公司提供资金，成立合作企业丙公司合作建房，合同规定甲方分期取得固定收益，其余盈利由乙方享有，风险由乙方承担。对这一行为的税收处理应为：①对甲方分期取得的固定收益应视为其转让土地使用权给合作企业的价格，对其取得的固定收益应按“转让无形资产——转让土地使用权”征营业税；②对合作企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征营业税；③对乙方享有的“其余盈利”不征营业税。

3、房屋建成后，甲乙双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产 入股，共担风险的不征营业税的行为。例如：甲公司提供土地使用权，乙公司提供，成立合作企业丙公司合作建房，房建好后甲乙双方按“4：6”分配房屋。对这一过程的税收处理是：①对甲方向合营企业提供的土地使用权，应按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税，其营业额的核定按我们在本文第一个例子里提到的核定顺序办理；②对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则对甲乙方各自销售的房屋按“销售不动产”征营业税；③对合营企业分配给甲乙方的房屋不征营业税。

财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）规定：

个人买卖房屋税收政策

自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。