什么是逆按揭 中国以房养老模式现状

逆按揭俗称以房养老。以房养老模式最早起源于荷兰，目前发展最成熟的是美国，是有房无钱的老人养老的普遍模式。最近在国内北京、上海、南京等城市一些企业也推行房屋银行业务，但依然遭受冷遇。事实究竟如何？

逆按揭

以“住房逆按揭”为基础的以房养老思路来源于海外，而在大量“房子富翁，现金穷人”的美国最为盛行。简单地说，“住房逆按揭”与银行住房按揭的思路恰恰相反。老人们可以把自己名下的房产抵押给银行、保险公司或是其它的金融机构，由此每月都可以获得一定数额的养老金，等老人过世之后由金融机构收回房屋的产权。这样，依靠房产，老人们就可以得到一笔稳定的养老收入，以弥补养老金的不足。而且，在获得收入的同时，老人们保有对房产的使用权，他们可以一直居住在自己的房产中。在老龄化日益严重和老人大多独立生活的西方国家里，住房逆按揭不啻为解决养老问题的一种理想途径。

不过，就我们国家的情况而言，现在推行“住房逆按揭”还缺乏有利的市场土壤和根基。一是住房逆按揭对于保险精算的要求较高，金融机构目前还不具备推出这一产品的数据基础；同时，住房逆按揭涉及到房产价值的评估和预测，抵押房屋的管理和维护，房屋后续交易的管理，这不是银行或是保险公司就可以单独完成的；更重要的一点是，在注重家庭的社会观念中，人们更加希望将自己的财产传承给子女而不是给金融机构。

但是，在我们的富足养老计划中引入房产投资，并非不可为。作为一种长期的保值工具，通过第二套房作为自己富足养老的依靠，仍然有着很大的潜力。

房产养老“退可守，进可攻”

第二套房养老的核心就是房产的收益性和增值空间。作为一种投资工具，房产兼具了这两个特点于一身。房产除了自住之外，可以用于出租，这样投资者就可以从中获得源源不断的现金流入。而且就长期而言，房产具有很强的保值功能，尤其是在10年、20年之后，房价可以随着通货膨胀而向上调整，可以保障自己的财富不会受到通货膨胀的侵蚀。在一些土地资源有限的城市，选择好地段的房产还有不错的升值潜力。

正是由于房产这种“退可守，进可攻”的特性，以房养老可以看作是富足退休的一道“防火墙”。很多中产人士在给自己准备养老金之外，都会考虑添置一套房产用于抵御外来风险。

他们的考虑是，在正常的情况下，房产可以用来出租，每个月稳定的租金收入，就是自己退居二线后的另外一笔退休金，可以弥补退休之后原有收入与社会养老金之间的缺口。这样，人虽然退休了，可是收入没有退休，依然可以保持工作时高收入的生活水准，过着体面的养老生活，而房产还可以作为一份财产留给子女。

如果天有不测风云，在养老生活中遇到一些特殊的情况，还可以将房产变现，从中获得大笔资金以保证自己安度难关。房产的保值效应，至少保障了这笔投资不会落后于通货膨胀的步伐。如果投资得力，说不定还能从中获得一大笔增值收入。这样退休生活就可以“老而无忧”了。

养老房选择有门道

作为“养老房”，房屋的选择就和我们平时选择自住房有所不一样了，在选房的过程中你应该充分考虑到“以房养老”的特性。

首先，要保证“养老房”稳定的出租收益，地点的选择非常关键。交通便利、靠近成熟商圈和办公区域是此类房产的首选。毕竟年轻白领是租房客中最稳定的组成部分，即使租金价格高一些，他们也愿意选择离办公地点较近、周围配套生活设施齐全的房源。

面积和户型也是在选择“养老房”时考虑的因素。一般来说，40平方米～80平方米的小户型更加适合作为投资对象。一是因为房屋的总价低，不会给投资人带来过大的经济负担；其次，小户型的房产适合出租需求，尤其是刚刚开始工作的年轻人，在买房前的过渡期都愿意选择此类的房源。而且现在这样的房产越来越少，市场的稀缺性决定了出租空置率很低，可以保障租金收益的连续性。

同时，符合这些条件的房产在出售时，也相对更加容易。与其他的资产相比，房产的流动性并不占优势。而地点好、户型小的房产则或多或少可以弥补房产投资变现慢的劣势。作为“养老房”来说，这一点显得尤其地重要。

此外，如果是为了养老而进行房产投资，你在进行选择的时候应当把目光放得长远一点，尤其是要注意在老年之后便于对出租房进行管理。出租过房产的人都会深有体会，管理出租房并不是一件轻松的事情，除了定期催收租金，房屋的水、电、煤等费用的正常交收都可能要劳驾你督促着。有时候，还需要分担出不少的精力来应付房内设备的修理和房客的需要。因此，如果不想被这些琐事太多地打扰你的富足养老生活，最好把投资房选择在离自己的住所比较近的区域，节省管理出租房的时间。当然，你也可以支付一定的费用，委托一个牢靠的中介帮你进行管理。

“以房养老”门槛不低

房产投资所具备的收益性和增值性，为实现富足养老的生活提供了一道“防火墙”。不过，以房养老的方案并非人人都适用，这也是你在制定养老计划时候必须考虑到的。

比如说01年左右，房产的价格还不高，买一套房拿出十万元做首付、装修就足够了，每个月的还贷额也完全可以由租金来偿还，很多人都具备购置第二套房的能力。但是，近年来随着房地产市场价格的上扬，想要投资一套地点好、户型佳的房产就不那么容易了。以上海市为例，选择这样一套房产，以60平方米来计，总价至少需要七八十万。根据房产调控政策，第二套房所需要支付的首付成数也会有所增加，加上必要的装修，这就意味着投资者必须一次性拿出25万－30万的资金，“以房养老”的门槛大大抬高了。

因此，对于“被动型”以房养老的人，比如他们在以前房地产价格较低的时候，已经购置了第二套房；或是在房改过程中，以低价购买过单位公房，后来出于改善住房环境的需要又购置了第二套房，他们不妨把此项不动产投资作为未来富足养老的依靠。而新的“主动型”投资者，想要实现“以房养老”，则需要审时度势，在自己具备了一定的资金实力之后，选择合适的房产购入时机。

由于以房养老的门槛高，一次性需要投入大量的资金。因此，希望实施这种养老计划的人，一定要注意安排好自己的财务规划。首先，购房首付、装修中所需要的大笔资金，不能影响到正常的家庭财务。假如你把多年来的储蓄都投资于某套房产，而使家庭支出、子女教育受到影响，这样的安排无疑是不合理的。其次，在还款计划的安排上，最好在退休前就可以完成全部还款，否则就成了“以老养房”，无法实现我们用租金收入获得退休补贴的初衷。对于第二套房每月的还款额，比较合理的标准是，还款额与租金收益相当，基本上不要对家庭的现金收入产生影响。这样，在支付出一大笔购房款之后，投资者还有继续积累的实力和空间。

值得一提的是，以房养老作为“防火墙”，是我们在计划富足养老生活时的一个组成部分，而不是全部。毕竟，房产在变现性上有着先天的弱势，无法像其它资产那样及时地变现。因此，在房产之外，给自己储备一份可以满足基本生活需要的养老金必不可缺。否则，纵使你有百万豪宅，也可能只是一个“房子富翁，现金穷人”。