如何办理房屋贷款 需要哪些办理程序?

随着信贷市场的不断发展和完善，贷款买房已经成为一种普遍现象或者说是趋势。那么如何办理房屋贷款，需要哪些办理程序呢？

如何办理房屋贷款

如何办理房屋贷款目前，人们买房无非是现房、预购房（期房）和二手房三种中的一种，但不管是买哪种房产，如果想用银行贷款买房，银行一般都会要求借款人将所购房产抵押给银行，现从办理程序、提供资料、收费及其他问题四个方面，分别说明如何办理房屋贷款。

一、办理程序

（一）、现房：首先由贷款申请人按照贷款银行要求，提供相关贷款资料，然后由贷款行审查审批，银行同意贷款的，再由相关当事人到房管局办理房产抵押登记手续，最后办理贷款发放手续，如下图： 贷前咨询——提供资料——贷款审批——抵押登记——发放贷款

（二）、预购房（期房）：首先由申请人选择拟购买的楼盘的房产，然后选择该楼盘合作的银行，依据所选银行要求，提供相关资料，由贷款行审查审批，银行同意贷款的，再办理公证、保险等相关手续，最后由相关当事人到房管局办理相关抵押手续并办理贷款发放手续，如下图： 选购房产和合作银行——提供资料——贷款审批——办理保险、公证、抵押等手续——发放贷款

（三）、二手房：首先由申请人按照银行二手房贷款要求，提供相关资料，然后由贷款行审查审批，银行同意贷款的，再由贷款行通知二手房买卖双方去房管局办理房产过户手续，最后由相关当事人到房地产管理部门办理相关抵押手续并办理贷款发放手续，如： 贷前咨询——提供资料——贷款审批——通知客户受理贷款——办理过户、抵押等手续——发放贷款

二、提供资料

1、申请人需提供的主要资料： （1）、个人贷款申请书； （2）、个人有效身份证件（包括居民身份证、户口本、军官证、士官证、警官证、文职干部证、护照等）； （3）、个人婚姻状况证明（已婚的提供结婚证及配偶的身份证明、户口本，未婚的应提供民政部门出具的单身证明）； （4）、个人收入证明材料，如工资收入证明、纳税凭证、自有房屋出租证明、营运性收入证明等；以家庭收入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料； （5）、购房首付款证明； （6）、购房合同等证明贷款用途的资料； （7）、购房若有共有人的，共有人需提供身份证件、户口本、婚姻证明等； （8）、银行认为需要提供的其他有关材料。

2、抵押人需提供的主要资料： （1）、抵押人及配偶有效身份证件（户口本、身份证、婚姻证明）； （2）、抵押物权属证明，抵押物清单等； （3）、以共有财产抵押的，须提供财产共有人同意抵押的证明文件； （4）、银行指定的评估机构出具的抵押物《评估报告》； （5）、贷款行规定的其他文件和资料。

 3、售房人须提供的主要资料： （1）、售房人（含共有人）身份证明、婚姻证明； （2）、房屋共有权人同意出售的书面文件； （3）、所购房屋的所有权有效证件及复印件； （4）、贷款行需要的其它资料；

（三）其他问题

1、申请人贷款额度、期限、利率必须符合国家房贷政策的规定；

2、拟抵押的现房土地属性必须为国有土地（集体土地不行）；

 3、拟抵押的现房抵借比最高不超过70%，现房抵借比究竟是多少，要视拟抵押房产的位置、楼层、已使用年限等因素而定；

 4、拟抵押房产的法定共有人（配偶）或共有人（房改房，一般都有共有人），都需出具同意抵押该房的书面性文件。

 5、预购房（期房）贷款本质上是个人房屋按揭贷款，银行只针对某个开发商开发的某个楼盘办理，即银行不针对个人办理某套预购房（期房）房产的房屋按揭贷款。开发商开发的楼盘基本上都有多家合作银行，购房人可选取一家银行申请贷款；

 6、购房合同应为房管部门统一制订的制式文本；

 7、申请人可委托他人办理购房贷款申请手续，但须提供经国内公证机构公证的委托书以及代理人的身份证件；

8、二手房贷款办理房产办理过户的同时，土地也须办理过户手续。

 如何选择住房按揭贷款还款方式 众所 ，将钱存在银行，存一天就有一天利息，存的钱越多、存得时间越长，得到的利息就越多；同样，贷款使用银行的钱，贷一天就需付一天的贷款利息，在银行的贷款金额越大、贷款的时间越长，付出的利息也就越多。

在贷款利率不变的前提下，贷款需要付多少利息，是由贷款金额的大小和贷款时间的长短决定，而不是由采用哪种还款方式决定，而选择不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定，只不过对贷款的人来讲，根据不同情况，选择不同的还款方式，可以为其节省部分贷款利息。

一、还款方式种类

 目前大部分银行实行以下的还款方式：

 1、贷款期限在1年（含）以内的，实行按期付息一次还本的还款方式；

 2、贷款期限在1年以上的，实行分期按月等额本息还款和等额本金还款两种还款方式，其中： 等额本金还款法，是指在整个贷款的还款期内，每期还款金额中的贷款本金都相同，偿还的利息逐月减少；贷款本息合计逐月递减，这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群。 等额本息还款法，是指在整个贷款的还款期内，每期还款额中的贷款本金都不相同，前期还款本金金额较少，贷款利息较多，如果贷款利率不变，每月偿还贷款本息合计相等。这种还款方式由于贷款本金归还速度相对较慢，贷款时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。

二、如何选择还款方式 如何选择还款方式：选择核心在于借款人将来的还款能力大小。 若预期还款能力较强，可选择按期付息一次还本的还款方式；若还款能力相对较弱，可选择等额本息还款、等额本金还款两种还款方式。

 三、建议：

1、若借款人贷款期间生活负担较重（养老、看病、孩子读书等）或预计将来收入基本稳定但还款能力相对较弱，可选择等额本息还款方式，以减轻还款压力和付出最少资金成本（利息），避免影响正常生活，同时，贷款期限可选择长点，待有节余资金时可向银行申请提前部分或者全部还款；但需注意等额本息还款方式，还款前期还的大部分都是利息，提前还款是比较亏的；

 2、若借款人贷款期间生活负担较轻或预计将来收入基本稳定且还款能力相对较强，可选择等额本金还款或按期付息一次还本（壹年期贷款）两种还款方式，但应坚持付出最少资金成本（利息）的原则，需注意的是：有计划提前还款的，一定要选择等额本金要金还款方式；

 3、不管是选择等额本息还是选择等额本金哪种还款方式，其本质都不是节省利息的选择，如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。