房产折旧率的计算方法 折旧费的依据

在二手房买卖中，您是否遇到房屋出售或购买时要么价格偏高、要么价格偏低？一套房产折旧率应当如何认定？确定房屋折旧费的依据又是什么？ 事实上忽视房屋折旧率，对购买者而言显然不公平，大家都知道房产都是有一定的折旧率的，况且土地使用权也是有年限的。下面房天下就帮大家总结了房产折旧的计算方法。

房产折旧

1、会计折旧：标准、折旧年限、预计净残值、折旧方法由企业自行确定。停用设备也要计提折旧。

2、税法标准：不得低于下列折旧年限：

房屋建筑物20年 火、轮、主要设备10年 汽车、电子设备、工具等5年。预计净残值5%，外资企业10%.

3、常见的固定资产计提折旧的方法有平均年限法、工作量法、双倍余额递减法以及年数总和法。

多种的折旧计算方法，但是一种固定资产一旦选定了折旧方法后，只有在本会计期间允许修改，以后期间将不再允许修改，只能通过变动单调整，请务必慎重。

4、i. 不计提折旧：对于未使用、不需用的固定资产，可以不计提折旧。

ii. 平均年限法（一）：

月折旧率=（1-净残值率）/使用年限*12

月折旧额=原值*月折旧率

iii. 平均年限法（二）

月折旧率=月折旧额/（原值-净残值）

月折旧额=（原值-累计折旧-净残值）/（使用年限-已计提月份）

iv. 工作量法：工作量发是根据实际的工作量计提折旧额的一种方法。基本计算公式为：

每一工作量折旧额=固定资产原值*（1-净残值率）/预计工作总量

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量*每一工作量折旧额

v. 双倍余额递减法：双倍余额递减法是在不考虑固定资产净残值的情况下根据每期期初固定资产账面余额和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。计算公式为：

年折旧率=2/预计使用年限*100%

月折旧率=年折旧率/12

月折旧额=固定资产账面净值*月折旧率

实行双倍余额递减法计提折旧的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期以前两年内，将固定资产净值（扣除净残值）平均摊销。

vi. 年数总和法：年数总和法又称合计年限法，是将固定资产的原值减去净残值后的净额乘以一个逐年的减低的分数计算每年的折旧额，这个分数的分子代表固定资产尚可使用的年数，分母代表使用年数的逐年数字总和。计算公式如下：

年折旧率=尚可使用年数/预计使用年数的年限总和或者

年折旧率=（预计使用年限-已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2*100%

月折旧率=年折旧率/12月折旧额=（固定资产原值-预计净残值）*月折旧率

会计分录：借：管理费用（经营费用等）

贷：累计折旧

别忘记了，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月计提折旧

当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月不计提折旧

相关知识：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十九条 固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。

企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。

企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。