河北省商业地产发展现状及投资前景展望

限购、限价、限贷（款）、加息……房地产市场调控组合拳不断。面对严厉的调控，住宅市场正经受严峻考验。与住宅市场的“降温”呈现相反态势的是，河北省省会的商业地产却在逆市发力，呈现出一派热闹景象。

河北省商业地产

日前，记者在位于省会中山路勒泰中心售楼处看到，虽然不是周末，售楼大厅也不乏正在向售楼人员了解相关信息的人。记者以买房者的身份向一位售楼人员咨询后得知，在2011年开盘时每平方米15000元左右的房价，现在随着勒泰中心的开业，已经升至22000元以上。“我们现在只剩小户型和大户型了，而且没有朝南的房源了。”售楼人员介绍说。

记者随后又去了中山路沿线的几家正在销售的商业地产售楼中心，情况都与勒泰相仿。据了解，自国家政策调控以来，从去年开始，在石家庄住宅类产品持续走低的情势下，商业营业用房则继续升温，特别是石家庄裕华万达广场、新源NASA、勒泰中心等知名城市综合体的投建，开辟了石家庄商业地产新的大发展，开发企业广泛开发商业类楼盘项目，从而让石家庄商业地产着实“火”了一把。

商住两用房售价普遍上涨

商住两用房的热销并非偶然，在新“国十条”等政策的调控之下，省会住宅市场成交量在2010年之后呈现大幅回落之势，而商业地产则借机走出了独立行情，成为新政的最大受益者。“商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层为商铺，其余为住宅的综合性大楼。”某业内人士告诉记者，据他了解，一直以来政策上对于商住楼这类项目的调控确实较少，大部分此类项目都试图打商业地产和住宅的擦边球。

数据显示，2012年1至11月份石家庄商业营业用房成交均价达到14436元/平方米，较2011年1至11月商业营业用房成交均价12898元/平方米上涨了12%。在住宅类产品持续低迷时，商业营业用房成了部分投资者的资金出口，几个知名品牌地产项目的相继开盘也决定着整体市场价格走势。不过到2012年下半年，住宅类产品逐渐恢复供求量，商业地产受追捧的程度受到影响，价格也出现了年内新低。“在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。”石家庄一家房地产公司销售总监如是说。

限购人群成购买主力

2013年元旦前夕，在省会中山东路某处刚刚开盘的商业地产售楼大厅，记者遇见了正在选房的宛女士。宛女士说，她已经交了1万元的定金，并且选好了一间58平方米的公寓。“虽然到2015年才能交房，但这个楼盘位于未来地铁1号线沿线，我觉得不论是从房价还是租金，未来都有升值空间。”宛女士说，“我现在已经有两套房子了，按现在的限购政策，不能再购买住宅类住房。要在地铁沿线购买房子做投资，只能考虑这种商业地产。”

对于目前一、二手商住两用房同时热销的情况，石家庄团房网副总编赵猛认为这主要是由于限购所造成的。在二手商住房的购买者中大多数是受到限购政策影响的人群或购房资格已经用尽的市民；对于一手商住房，赵猛认为其购买人群中，投资和自住比例大约各占50%左右。

记者在对省会几个商住项目进行调查的过程中也发现，前往售楼处看房咨询的人中以受限购政策影响的中年人居多，还有一小部分是在石家庄做生意的外地人，而刚需一族则很少见。此外，笔者从几家楼盘的销售人员处了解到，购买者中还有部分一次购买多套商住房用来投资或打通作为办公用房使用的人群。

商住两用项目转让成本高

不过，业内人士也提醒准备投资商住两用房的投资者，商住两用房除产权年限不同外，契税费用、水电费用、物业费用、户籍制度、周边配套等方面，均与纯住宅有较大差别。除商水商电外，契税费用方面，商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等，使成本更高。

与此同时，在购房时，商住两用房首付比例要求不低于50%，且不能使用公积金贷款，只能使用10年限期商贷，也给购房者徒添不少压力。在户籍方面，商住两用房并不能用来落户，因此，即便周边有较好的教育资源，仍不能享受。

除此之外，根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套幼儿园、学校、医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了购房者生活、学习上的不便。目前大多数商住两用项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入可能会不甚方便，安全问题也值得担忧。