近7成二手写字楼买卖补税 租赁市场反复活跃

近日，有业内人士向深圳商报记者透露，存量非住宅按评估价征税政策出台后，全市约七成二手写字楼买卖要补税，如土地增值税和个人所得税等等，只有2010年以后买入的二手写字楼可以“幸免”。业内人士称，目前非正常交易案例居多，租赁市场仍将反复活跃。

仅两成二手楼原价高过评估价

上周五，记者通过市规土委“存量房交易计税参考价格查询界面”查询部分写字楼评估价发现，绝大多数写字楼的评估价高于原买入价。如福田中心区卓越大厦一套中间楼层评估价为2.3万元/平方米，业主买入价格为1.2万元/平方米。

据了解，南山中心区写字楼评估价最高的是海岸城一套单位，可达到3万元/平方米；卓越世纪中心一套单位评估价超出4万元/平方米，则是福田中心区的最高价。

“也就是说，如果发生买卖交易，需要补税，这一比例估计在七成。”深圳中原地产商铺部营业总监肖霄接受记者采访时说，只有近两年买入的写字楼成交价格较高，与评估价相当，可以不需额外缴纳相关税费。

据美联物业统计，2009年至2011年深圳二手写字楼均价分别为18984元/平方米、25659元/平方米、33689元/平方米，今年10月的价格为33557元/平方米，由此可见，2009年和2010年二手写字楼价格涨幅较大，去年和今年的价格相平。

中联地产南山区商业部分行经理张银峰介绍，目前市面上只有两成左右的二手写字楼原价高于评估价。2009年以后上市的楼盘原价与现在评估价相差在两成以内，而2005年至2009年的楼盘，两者之间的差价可达到四成以上。

非正常交易案例居多 

“市场上活跃的楼盘不过100栋左右，新政后能够真正通过市场成交的二手楼屈指可数，”肖霄说，“目前同行大多只做原价比评估价相差不大的交易，这就大大降低了实际成交量。”

据业内人士介绍，市规土委公布的二手写字楼成交量实际包括了拍卖过户、法院裁决和市场交易三种类型，以前两种方式居多。由于数据的滞后性，市规土委公布的10月份数据不乏有之前的成交楼盘，从10月1日后，通过市场买卖成交的案例非常少。

美联物业写字楼中心B区区域经理钟远明昨日向记者介绍说，写字楼买家多为长线投资，近两年买入的写字楼价格升幅很小，买家不愿出手；之前买入的业主因为巨额税费也不愿意转让，造成现在市场低迷。

租赁市场仍将反复活跃 

昨日，记者前往福田中心区采访，在一家中介工商铺门前，记者发现门上照例密密麻麻地张贴着商业地产交易信息，买卖和租赁单各自占据一半。据工作人员介绍，买卖单已经有两个月没有更换了，倒是租赁单昨天还更换了几张，现在二手写字楼租赁业务已 过买卖业务。

“我手上华融大厦一套写字楼，买入原价是1.6万元/平方米，评估价是2.3万元/平方米，市场售价为3.4万元/平方米，原价和评估价差0.7万元/平方米，土地增值税就要几十万，我当然不会卖，”业主李先生昨日接到记者电话的第一句就说，“租金可以达到130元/平方米，租金回报率高达9.8%，我一点也不着急。”

据了解，目前深圳二手写字楼租金回报率在4%至5%之间，早几年买入的写字楼，租金回报率可以高达10%至11%。

商业地产新政确实给租赁市场带来新增货源和客源。据世联地产统计，上两周，深圳二手写字楼租赁成交量持续走高，环比分别增长25.3%、19.7%。世联地产分析认为，新政持续影响二手物业买卖成交，由于实际操作仍存在诸多不明之处，买卖双方皆搁置交易呈观望状态；租赁市场成交活跃，租金整体平稳。