写字楼租赁如何防止签订无效租赁合同

案例实录：1998年8月，北京××物业公司在报纸上刊登广告，欲出租金融街地区某写字楼。此时，金融街地区大面积拆迁，该楼周围许多房屋已经腾空，惟独该物业仍在全面装修。自同年8月至11月，先后有数十家公司与其签订了1—5年不等的租赁合同，有的还一次性支付了全部租金。1998年11月末，各租户得到北京市某拆迁公司通知，称根据拆迁公司与该物业的产权人西城区××局的拆迁安置协议，现对该物业进行拆迁，要求各承租人限期从该物业搬出。接到通知后，各承租人纷纷找到出租方，要求其兑现“租赁期内不拆迁”的承诺，返还租金，赔偿损失。但此时，该物业公司的法定代表人已携款潜逃。

律师指点：

本案中，各承租人之所以签订合同并交付租金后仍然无法正常使用承租的房屋，关键在于承租人在签订房屋租赁合同前，既没有对出租方的资格进行审查，也未对出租物业的合法性进行审查，结果签订了无效合同。

为避免合同风险，在签订合同前，首先应审查的就是出租人的资格。

出租人为房屋所有权人的，应当要求其出示房屋产权证；有共有权人的，应当要求出具其他共有权人同意出租的书面文件；如果出租人是房屋的使用人，应当要求其出具该房屋的产权证、产权人与出租人的租赁合同、产权人的授权委托手续或产权人允许其转租的其他证明文件。本案的出租人虽自称是该物业的使用人，但在签订租赁合同时，并未提供以上应当提供的法律文件。因此，不具备出租人的主体资格，其签订的合同不具有法律效力。

其次，审查出租物业的合法性。对于（1）未取得房屋所有权证的；（2）被司法行政机关查封或以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）已抵押未经抵押权人同意的；（7）有关法律法规规定禁止出租的其他情形，如拆迁范围内的房屋等，均属于不能出租的房屋。本案中，物业公司在出租房屋时，金融街地区的拆迁公告已下发，此时，任何租售房屋的行为都是违法的，也是无效的。因此，承租人在看到出租物业周围有拆迁迹象时，应及时向有关部门查明情况。必要时，还可以在合同中加以约定，并明确违约责任，以免发生纠纷时无据可依。

分析本案可以发现，第一，物业公司在出租房屋前，产权人与拆迁公司就拆迁事宜已达成一致并签订了拆迁安置协议，物业公司与产权人在租赁合同中明确规定如因国家建设计划需拆迁时，物业公司应无条件交还房屋。因此，拆迁公司对该物业进行拆迁符合法律和合同约定。第二，物业公司既不具备主体资格，出租的物业亦非法，其与各承租人签订的租赁合同属无效合同，因此各承租人必须腾空房屋，且无权要求拆迁安置补偿。第三，尽管各承租人与物业公司签订的房屋租赁合同无效，各承租人仍可依据无效合同的财产返还原则向物业公司要求返还租金，赔偿损失。由于本案的出租人已将非法所得转移，为确保拆迁工作的顺利进行，拆迁公司充分考虑各承租人的实际困难，在与各承租人签订了债权转让协议后，对各承租人给予了适当补偿，一定程度地减轻了承租人的损失。

尽管本案中与物业公司签订合同的各承租人得到了一定补偿，但本案仍然给欲租赁写字楼的客户提了个醒：审慎调查出租方和出租物业的合法性，切勿签订无效合同。