认购书有法律效力吗?

买房子的时候，买家往往会和开发商签订一份《认购书》。认购书就像是买房前的一份订购合约，“订购”了什么样的房子，什么价钱等等。那么，认购书究竟有怎样的效力？对认购书引起的纠纷，应该如何应对？近日，武宁县人民法院适用公平原则，对一起因商品房认购书引起的经济损失赔偿案作出一审判决。

2007年3月4日，武宁人王丽萍与开发商签订了一份《住宅认购书》，该《认购书》中注明了认购的住宅号、建筑面积、住宅价格、认购定金数额，并约定凡是下了定金的客户，可在一周内与开发商签订商品房买卖合同，超时视为放弃。

2014年1月，开发商电话通知王丽萍，将按照2900元/㎡的价格出售住宅给她，并要求原告另外交纳5万元定金。2014年1月25日，王丽萍向开发商交付了5万元，但是双方在房子价格上产生了异议，王丽萍明确表示不愿接受2900元/㎡的价格，因为他们之前的约定是1280元/㎡。

既然嫌价格贵了，为什么要付5万元定金呢？那就是之前的认购书上那条“买受人接通知7日内签订合同，超时视同放弃”的约定。王丽萍因担心违约，才向开发商交付5万元的。而开发商则认为，既然她付了定金，则视为已经接受了2900元/㎡的价格，对这个价钱，没得商量。

为此，双方产生争议，闹上了法庭。

庭审中，本案的内幕逐渐浮出水面。原来，王丽萍与开发商原来口头协商的价格是1280元/㎡，后来价格上涨，是因为政府拆迁土地等其他原因。而王丽萍当时买这个房子，本身也就是图个便宜。

法庭首先要认定的，是认购书究竟有没有法律效力？首先，认购书不等于商品房买卖合同，王丽萍支付的5万元是定金，也不是购房款。那么，那份认购书在性质上属于预约合同。开发商应当按照预约，在王丽萍已付定金的情况下，与她签订正式的商品房买卖合同。至于政府拆迁未及时交付土地等问题，虽然开发商没有过错，但责任应由他们承担。

但是，如果按照1280元/㎡的价格向房子卖给王丽萍，对开发商来说就有失公平。法庭也查明，开发商之所以把价钱提高，除了政府拆迁等原因之外，还有建筑所需原材料价格上涨等因素，并不是恶意提高价格。

故此，法院认定，虽然开发商构成违约，但可酌情减轻其责任。综合开发商的过错程度、履约情况、合理的成本支出及诚信原则、公平原则等多方面因素，故判决：开发商除返还王丽萍已付款5万元，另行赔偿原告经济损失8万元。

■法理解析

对于商品房订购书，法律规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这说明，如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同，即本约。

至于认购书约定的定金，在实践中，购房者在交付定金后会发现：开发商提供的商品房买卖合同中的违约责任条款早已由开发商单方面做好规定了，甚至有的规定有严重的不公平乃至违法的内容。开发商这种做法是不符合我国民法及合同法规定的公平、诚实信用原则的，购房者有权拒绝这种单方面规定的不公平条款，通过与开发商的自由协商方式达成一致意见后，再签订正式的买卖合同。