全面解读武汉工业地产市场的现状

近年来，随着工业用地出让价标准的确定以及供地方式的改变，促使武汉工业地产进入快速成长期，引来广泛的关注。那么，武汉市的工业地产经历了哪些历史阶段？目前处于何种发展状况？制约工业地产发展的因素有哪些？如何让工业地产在武汉得到长足发展？带着这些问题，武汉房地产开发企业协会对此作了一次专题调研。

在中央加大对房地产住宅市场调控力度等因素的作用下，未来房地产板块的投资重点，将逐步从住宅市场向商业地产、旅游地产和工业地产等细分市场进行转移。据了解，相对住宅市场而言，武汉工业地产市场具有以下六个优势：一是利润率较高（普遍高达30%至50%之间）;二是竞争远不如住宅市场激烈;三是不受国家宏观调控政策影响;四是地价相对便宜;五是建筑成本较低（单体建筑墙面较少、建筑高度较低）;六是资金占用率较少。由于工业地产具有上述优势，其受到了越来越多的关注。

一、武汉工业地产市场现状

近年来，国家为了推动工业地产发展，制定了一系列相关政策：2007年国土资源部要求工业用地出让必须实行招拍挂，2008年国土资源部修订并发布了《工业项目建设用地控制指标》的通知;2009年国土资源部又颁布了《国土资源部关于调整工业用地出让价标准实施政策的通知》。由此可见，政府的监管调控力度有不断加大的趋势，从长远看，避免了资本市场以工业项目开发为理由的大规模圈地，园区和工业用地审批程序愈加严格。总体而言，国家对于工业地产的政策是明朗的，即规范和引导，而非打击和压制。工业地产和商业地产都面临相对宽松的宏观政策环境。在这些政策的引导之下，武汉工业地产市场逐步进入了快速发展阶段。

我们应该看到，武汉工业地产市场的主流产品，早已不是人们印象中的标准厂房，标准厂房是目前工业地产中利润率、土地利用率、开发商最不愿意开发的一种产品。而产业园区和总部基地已经成为备受工业地产开发商青睐的产品形态，它们才是降低企业成本，实现土地价值最大化的保障。在这里，需要重点介绍一下总部基地这种产品形态，因为总部基地是以工业用地的低廉成本开发写字楼产品，从中获取了较高的利润。

据不完全统计，近年来，武汉市先后有38个工业地产项目投入市场，累积建筑面积为3103.3万平方米。其中，以标准厂房为主要产品的项目仅有11家，物流基地2家，其余25个项目则以产业园区和总部基地为主，可为入驻企业提供生产、研发、物流、办公、生活、娱乐等多种需求全套解决方案，由此也提升了产品的复合价值，满足了客户的全方位需求。

一些大型工业地产项目为促进武汉市的经济增长和改善城市面貌带来了巨大的贡献，如光谷联合开发的光谷软件园项目，体现的是一种开放的、便捷的城市形态，它不仅会发挥产业聚集的功能，而且将发挥城市功能聚集，是宜人的、可持续性的;其次，因为多种类型企业的聚集，会形成“杂交”效应，它比传统的工业园区更有生气，更有活力;整体而言，光谷软件园整体入驻企业将超过400家，新增就业5万人，年营业额120亿元，税收5亿元。另外，东湖高新集团开发的国际企业中心也值得一提，通过对国际企业中心园区内140多家企业的调查发现，其中大约100多家企业的总产值之和达到15亿至20亿之间。这些企业规模虽然不大，但几乎都是从事研究、生产高科技、高附加值的产品。