买二手房后物业费什么时候开始交

网友吴先生说，“6月签合同时，卖方与中介约定，包含物业费在内，税费包干。拿到房产证是7月中旬。但物业费只交到了5月，6、7月的未交。我问中介门店的签单员，他告诉我，当时与卖方约定的是包断3年的物业费，交到5月份已经是3年，因此拒绝支付6、7月份的物业费。”

那么，包断3年物业费的约定是否有效？这2个月的物业费到底应由谁来交？从签订合同到房产证下来期间，原业主应将物业费交到何时？二手房欠物业费，买方是否有权解除合同?

相关律师认为，物业费由谁来支付，应看包断3年物业费的约定有无效力。依据以下两点来判断：首先，甲乙丙三方三份合同上，是否同时含此约定的文字?其次，文字有无中介方和甲方签字或盖章。如果税费包干条款中关于物业费的包干期间确实如中介所说是三年且5月份已届满，那么6、7月的物业费不在包干期间内，与中介无关，应该由房屋所有人交。但卖方在收取房款时，中介本应收取房屋交接保证金代管，待卖方交房且依合同约定结清水、电、物管等各项费用后退还卖方。而中介并未收取此保证金，因而应承担连带责任。反则，物业费包干条款，如果没有明确期间的约定，应该是指自合同签订到过户并交房这段期间内产生的物业费，也就是说，原房主应缴纳的物业费，应由中介承担。

二手房卖方欠物业费，是卖方与物业公司之间的合同债务，具有相对性，并不及于买房人。因此，买方不得据此解除合同。物业费由谁来交，理论上讲，取得房产证，且卖方将房屋移交给买方后，新房主开始履行交纳物业费的合同义务。如果新房主取得房产证后，房子仍由原房主占用，这种情况下，物业费应由实际占用人支付，此时新房主承担举证责任。

在二手房物业交接中务必要把这些费用核实清楚，避免今后产生纠纷给生活带来不必要的麻烦。因此提醒大家，二手房物业交接一定要注意以下问题：

1、物业管理费的结算与更名。物业管理费往往会被买卖双方忽略掉，忘了办理结算手续和更名手续，这样买房人有可能莫名为原房主的消费买单，同时因为物业登记中无新业主的记录，无法让物业公司提供相应的服务。

2、 维修基金结算和更名。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，如果有欠费，买家可要求卖家补缴，同时维修基金的所有人更名为买家。

3、 结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。