买房看公摊面积 算算你的得房率

买了多大面积的房子就能住多大的房子？不一定，购房合同上的显示面积和实际面积可是有不小出入的。王先生去年年底刚买了一套房子，不过等他今年住进新房后，就一直对得房率这个问题心存疑惑。

王先生的购房合同上显示面积为97.9平方米，属高层建筑，买房时销售人员告诉他公摊面积只有20%。可等他开始装修房子，实际测量后发现，除去墙体和阳台 的12平方米，室内建筑面积只有72.4平方米，实际得房率仅为74%，这让王先生颇为纠结。究竟，王先生的那部分房屋面积去哪了呢？得房率多少算合理？ 为此，记者近日采访了相关业内人士，为您揭开得房率的秘密。

计算标准不同，结果自然不同

其实，购房后发现实际得房率与开发商承诺的得房率不符的现象不在少数，业内人士表示，这是因为得房率的计算方法有两种。

国家对于得房率的计算有两种标准：一种是套内使用面积除以建筑面积（即销售面积），业内称之为使用系数；一种是套内建 筑面积除以销售面积，业内称之为建筑系数。销售面积包括套内建筑面积和公摊面积，而套内建筑面积则包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。

两者相比，前一种计算方法去掉了套内墙体面积和阳台建筑面积，当然数值较低，也是一般业主所认为得房率；而开发商显然更愿意采用后者，因为后者的得房率要 比前者高出8%到11%。以王先生的房子来说，合同面积为97.9平方米，套内使用面积是72.4平方米，墙体和阳台面积一共12平方米，其余的13.5 平方米是公摊面积。因此，业主理解的得房率是74%，而在开发商看来却达到了86%。

小马表示，按照第二种标准来算，多层住宅的理想得房率应该在92%至95%，小高层（7层至11层）的理想得房率应该在85%至88%，高层（19层至33层）的得房率应该达到79%至82%。

诸多因素影响得房率

一般来说，得房率主要体现在四个方面，即户型结构（几梯几户）、楼盘形态、物业类型、公共活动区域大小。据小马介绍，在户型结构方面，一般是户型面积越大， 得房率就越高。一梯多户可能与一梯两户需要分摊的公用面积相差无几，可是户数与套内建筑面积增加，每户需要分摊的公用面积就会减少。

至于楼盘形态方面，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例就越大。一般来说高层的得房率低，小高层次之，多层的得房率相对较高。高挑的大堂、宽敞的电梯、地下车库等看上去“很美”的设计，都会占到大量的公摊面积。

在物业类型方面，多层（7层以下）建筑的得房率一般在85％至90%，小高层（7层至18层）的得房率在80%至88%，而高层的得房率一般只能在75％至80%。可以肯定的是，低于70%的得房率，对于购房者来说是很不合算的。

因此，一些开发商会通过其他手段来标榜其高得房率，比如在不额外增加公摊的基础上，设计半封闭阳台和大飘窗。

得房率并非越高越好

很多购房者认为房子的公摊面积越小越好，得房率越高越好，其实这也不完全正确。小马说，得房率往往跟小区的相关配套息息相关，如果得房，会导致业主的公用面积减少，这样居住起来就会感觉拥挤、压抑，带来诸多不便。

“得房率多高合适，并没有固定的标准，主要看小区的配套公用设施、套型本身以及公摊面积设计得是否合理科学。”小马说，一般在地块开发的时候会对小区的配套 设施进行规划，给出这个小区需要的低面积比率。由于不同的项目有不同的利用方式，因此这个比率也不同，有的开发商想做档次高、配套齐的小区，就会做大的 会所、休闲设施等公用建筑，电梯、步梯的设计就比较宽敞，这样的小区公摊面积就会高一些，也会提升小区的整体档次和居住品质；有些开发商想做经济实用的住 宅，就会把这部分面积控制在低限度，一些公用设施和公用空间都采用普通标准，这样得房率就高，不过会降低小区的整体品质。

小马认为，关心得房率问题的应该是首次置业者，他们对房屋的面积比较敏感，而改善型购房者则更多地关心房子住得是否舒适。总之，房子是一种生活方式的体现，不同的人有不同的需求。

得房率没有低标准

市场上的低不等，国家相关部门对此就没有专门的规定？得房率有没有一个低标准？

据业内人士介绍，得房率其实只是业界的一个通俗说法，现行的房地产法律法规和文件中并没有对得房率给出明确解释。测绘部门也只是负责测量建筑面积等，对于得 房率要达到什么标准，并没有强制规定，这主要看开发商在设计之初给出的比率是否能通过规划部门的审批。不过，开发商在销售时应明确告知公摊比例，如果购房 者入住后感觉实际使用面积缩水，可以找房屋测绘机构测量，并以此为凭据来维护自己的合法权益。

一般而言，大户型要比小户型的，多层要比高层的。但是，不管得房率是多少，开发商卖给购房者的房子，始终是按总建筑面积来算的，开发商肯定不会吃亏。