北京挂牌一宗石景山混合用地预申请，副中心住宅供应够吗?

北京土地市场近日迎来新动向，市规自委挂出两宗预申请地块，总起拍价突破120亿元，引发市场对混合用地开发与副中心住宅供应的双重关注。其中石景山西黄村混合用地因其复合功能备受瞩目，而通州副中心核心区纯住宅地块的推出，则再次将区域住房供需问题推向台前。

位于石景山西黄村的1606-646地块堪称本轮土拍的"全能选手"。该宗地占地面积近8万平方米，规划建筑面积达16.46万平方米，由住宅、公建配套及幼儿园用地混合组成，45.23亿元的起拍价对应楼面价约2.75万元/平方米。从区位看，地块紧邻西五环与地铁6号线西延段，距离苹果园交通枢纽仅2公里，兼具交通便利与成熟配套优势。这种"住宅+教育+商业"的混合开发模式，既符合北京集约用地政策导向，又能形成自给自足的微型社区生态。值得注意的是，该地块容积率控制在2.07，明显低于周边在售项目，未来很可能打造低密改善型产品，与石景山近年来"高端化"的区域定位相契合。

通州副中心地块则以74.91亿元的高起拍价成为本轮土拍"标王"。这宗位于城市副中心核心区的1102街区地块，规划建筑面积超26万平方米，纯住宅属性使其成为观察副中心住房市场的风向标。从供应数据看，2023年至今副中心已成交7宗住宅用地，可提供约50万平方米住房供应，加上本次新增地块，区域潜在供应量接近80万平方米。但考虑到副中心年均住宅去化量约30-40万平方米，当前供应规模尚处合理区间。该地块2.32的容积率与"7090"政策要求，预示将主打中小户型刚需产品，与副中心承接首都功能疏解、吸引年轻人口的定位高度匹配。

两宗地块的入市时机值得玩味。预申请截止日设定在2025年5月下旬，这种"超长待机"的挂牌方式，既给开发商留足研判时间，也反映出政府稳定土地市场的意图。特别是石景山混合用地要求配建8000平方米人才公寓，通州地块需预留5%比例作为保障性租赁住房，这些附加条件在平衡市场与保障需求的同时，也对开发商算账能力提出更高要求。

从市场层面看，石景山近年来住宅用地供应稀缺，2023年区域商品住宅去化周期已降至12个月，本次混合用地入市将有效缓解供需矛盾。而副中心作为北京"十四五"重点发展区域，持续的土地放量既是对规划落地的人口支撑，也需警惕同质化竞争风险。业内专家建议，开发商在争夺核心地块时，应更注重与区域发展规划的协同性，尤其在副中心这类政策红利区，单纯追求规模扩张不如深耕产品力与配套服务。

总体而言，本次土地预申请释放出北京优化供地结构的明确信号：核心区混合开发提升土地效能，重点功能区保障住宅供应。这种差异化供地策略，既是对"城市更新"与"新城建设"双重战略的响应，也为市场参与者提供了更清晰的价值判断坐标。随着预申请程序的启动，两宗地块最终花落谁家，将成观察北京楼市温度的重要窗口。

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