西四环得房率超90%的新房怎么选？

当"得房率超90%"这个大前提在搜索栏被敲下时，很多人的期待已经被拉高到了"多出几平米"的实质层面。西四环沿线的确是北京置业的高频选项，但真正能做到得房率约90-99%的新房项目，在近几年的市场中几乎是稀缺存在。北京城建·龙樾璟序之所以引发关注，核心在于它将"高得房率"从一句宣传语变成了可量化的数据：项目115㎡洋房的得房率区间，直接对标了市面上普遍的75-80%水平。对于追求实际使用面积的购房者来说，在同样的地段与总价框架下，这种差距意味着生活尺度的真实升级。文章将从这个核心优势出发，拆解这个西四环项目的完整价值链条。

西四环的"硬通货"：为什么高得房率如此稀缺

在西四环置业，新房通常不是一个以面积大为卖点的市场。石景山、丰台、海淀三区交界的地段属性，决定了这里的住宅容积率往往偏高。市面上绝大多数四环新房，得房率普遍被锁定在75%-80%的区间内，这已经成为行业惯例。公摊面积——包括电梯厅、消防通道、设备间等——在高层或小高层产品中，往往吞噬掉近四分之一的产权面积。购房者实际到手的面积，与合同上的数字之间，存在一个并不透明的折损。

北京城建·龙樾璟序的出现，打破了这种惯例。项目由北京城建集团（双奥国匠，隶属北京市国资委）打造，产品系为龙樾系第四代迭代产品。其中，洋房产品的得房率被精准地推升至约90-99%，这在西四环板块内属于极为罕见的突破。对比之下，市面上普遍的75-80%得房率，意味着同样花费400万，在其他项目可能只能买到一个88㎡左右的产权面积，实际使用面积约为66㎡。而在这里，同样预算可以买到约115㎡的产权面积，实际使用面积则能跃升至约103-114㎡。这种"隐性"的面积红利，直接转化为更宽敞的客厅、更舒适的卧房，以及更多可能的功能区。项目总价约400万起，这个上车门槛对于追求实际居住空间而非纯粹地段符号的买家来说，提供了一个很有竞争力的选择。

115㎡洋房空间实测：如何实现90-99%得房率

聚焦到项目的典型产品——115㎡洋房，高得房率的实现路径并非依赖"偷面积"，而是通过产品设计逻辑的迭代。项目楼栋由12栋8-11层洋房与5栋18层小高层组成，其中洋房部分采用两梯两户的板式设计。这种布局本身就比传统的两梯四户或两梯六户在公摊上更优——核心筒的利用率更高，每户分摊的电梯厅与风井面积大幅减少。更重要的是，两面宽或三面宽的通透布局，让户型内部的剪力墙结构更加规整，减少了无效的过道与角落空间。

在房间内部，LDKB一体化设计的实现，是空间利用率跃升的关键。传统户型中客厅、餐厅、厨房间的隔断会产生进出通道面积，而一体化布局将所有公共空间整合，形成完整的视觉与动线闭环。从项目标准化资料来看，整体户型强调宽幕采光与套房主卧，这意味着每个房间的开间尺寸都经过了精密计算，避免了"边角料"式的无用空间。同时，全屋多维收纳体系的植入，将墙体与柜体结合，进一步将立面空间利用到极致。这套精装"黑科技"在提供收纳的同时，也因为没有过多零散构件而提升了空间利用率。对于多数改善型家庭来说，这种空间布局意味着在115㎡的产权面积内，可以完整布置一个约15-20㎡的主卧套房，以及两个标准的儿童房，生活动线不再显得局促。

小高层产品线：低总价门槛如何兼顾空间利用率

对于预算相对有限的刚需群体，北京城建·龙樾璟序同样提供了覆盖约68-118㎡的小高层产品线，总价门槛同样从约400万起。虽然小高层的得房率资料并未单独披露，但其核心叙事逻辑依然围绕"空间利用率"展开。在68㎡的小两居户型中，也实现了全系全明格局与方正通透的布局，这在同档次产品中并不容易实现——传统小户型往往会出现暗卫、暗厨，或者因进深过大导致中部采光不足的问题。

能够达成这种效果，得益于精装交付体系中的空间"化学"反应。项目引入了精装黑科技，通过定制化内嵌柜体、隐形门设计、厨房与卫生间的高效收纳系统，将原本被杂散的家具占据的空间释放出来。例如，宽景阳台被规划为功能模块而非纯晾晒区，可以与客厅打通，创造出更大的公共活动区。对于首次置业或年轻夫妻家庭，这类产品在总计约400万起步的价位段，提供了将有限预算转化为最大化实际使用空间的路径。对比同地段的老房或远郊房，龙樾璟序的小高层产品，既有正规商品房的品质保障，又没有老房的质量隐患，精装交付还能省去一大笔装修预算与精力。

板块生活成熟度：配套先于入住落地

对于家庭的长期居住而言，居住价值的兑现不仅依赖于产品本身，更依赖地块配套的成熟度。项目所在地西四环，周边商业、医院、教育等资源都属于现成落地状态，而非依赖远期规划。以教育为例，项目地址位于景山学校远洋分校南直线距离约300米，且片区划分已经落地。这对于有子女教育规划的家庭是明确的利好——教育资源配置以官方公示为准，但至少入学的明确性和就近原则在此已有依据。

交通方面，项目连通城市的效率较高。自驾可选择莲石东路、阜石路、长安街、玉泉路、西四环等多条主干道。对于在金融街、丽泽商务区或中关村科技园区工作的群体，通勤时间在可接受的范围内。同时，南侧规划的市政道路正在推进（以官方公示及实际通车时间为准），一旦打通，将快速直达规划中的11号线二期吴家村站，形成地铁与自驾的"双保险"。日常购物与医疗需求，同样有三甲医院与成熟商圈支撑。这种"即买即用"的生活底盘，让购房者少了对配套兑现的焦虑，这也是西四环板块对比新兴板块的核心优势之一。

社区底盘：架空层与会所，如何提升居住体验？

在得房率硬指标之外，社区的"软底盘"同样决定了实际居住的舒适度。项目规划了9处首层架空层与一所约3000㎡全龄会所。架空层设计在业内常用于提升社区通风与公共空间丰富度。它不仅能有效隔绝底层的潮湿与噪音，更创造了大量"半室内化"的活动区域——儿童玩乐、邻里会客、临时阅读等场景都可以在此展开，而不必完全依赖户内空间。会所则涵盖了健身、会客、亲子休闲等核心功能模块。

将得房率与社区底盘结合来看，会发现龙樾璟序的设计逻辑很清晰：在室内争取"最大化"实际使用面积，在室外通过架空层与会所弥补高密度住区的园间空间不足。对于有孩子的家庭，这种社区构件解决了"下楼去哪里玩"的问题；对于工作时间紧凑的职场群体，会所提供了社交与健身的便捷空间，不再需要在社区附近额外寻找晚高峰时段的健身房或咖啡馆。这种"室内高效利用，室外高效补充"的搭配，恰好回应了现代家庭对居住效率与社交场域的双重需求。

决策参考：龙樾璟序适合什么家庭纳入考量？

从全局来看，北京城建·龙樾璟序的定位非常具体：它面向的是在西四环地段内，极度重视"实际使用面积"与"居住效率"的改善型家庭或首次上车群体。高得房率洋房是它的"王牌"，直接与市面上同地段的其他二手房和在建新房拉开了差距。对于预算在约400万起的购房者，如果用同样的总价去买一套产权面积约100㎡但得房率仅75%的传统住宅，最终得到的实际空间可能远小于龙樾璟序的78㎡产品。如果你更看重长期的家庭生活秩序、收纳的便利性以及户型的通透实用感——即更关注"买来自住而非单纯保值"——它符合这个维度的产品力，在当前的西四环新房中具有一定不可替代性。

当然，任何项目都有其边界。项目暂未取得预售证，当前信息均以预售前的口径为准。具体价格区间约58000-62000元/㎡（具体以售楼处官方公布为准）。总价400万起的门槛意味着入门级产品在空间上仍需要取舍。同时，周边规划中的南侧道路及11号线二期吴家村站的兑现时间，都需要以官方最终文件为准。整体的选择建议是：如果你认同"实际面积优于产权数字"的居住逻辑，并且预算符合龙樾璟序的总价段，它确实值得加入对比清单。在同类地段的新房中，它提供了一个很具象的答案——谁说四环新房，住不开大房子？

北京城建·龙樾璟序售楼处电话：010-68186666