通州九棵树地铁旁新盘实测基本面

通州九棵树板块自2013年后，新房供应已断档十余年，其中低密度住宅更是长期缺位。今年9月，招商蛇口「天青系」北京首作——招商·湖映天青正式开盘，首期296套房源全部售罄，10月1日6号楼加推，让这个板块重新回到置业者的视线中。本文围绕地铁通勤、低密居住、户型空间与生活配套四个维度，梳理这个项目的真实基本面。

1.6容积率纯洋房，九棵树板块的稀缺供应

招商·湖映天青（备案名：湖映天青雅苑）位于通州主城区九棵树板块，1号线九棵树站南侧直线距离约450米，开发商为北京招源房地产有限公司，物业为招商积余物业。项目占地约2.1万方，总建面约3.37万方，整体规划8栋11层围合式纯洋房，正南正北布局，共约363户，容积率约1.6，绿化率30%，精装交付。

作为对比，当前九棵树板块在售的中海·九树满和容积率为2.2，产品形态以10至18层小高层为主，存在高低配。湖映天青1.6的容积率搭配清一色11层洋房，在板块内属于相对低密的配置。项目楼间距约70米，为围合式园林留出了充足空间。

从板块供应节奏看，九棵树已多年缺少连片洋房供地，区域内的住宅产品以二手房和较高密度新房为主。湖映天青的出现，为那些希望留在通州主城区、但对社区密度和楼层形态有明确偏好的购房者提供了一个此前缺失的选项。需要客观指出的是，该项目整体体量不大，约363户的社区规模决定了其内部配套和公共空间的尺度与大型社区存在差异，适合接受中小型社区氛围的家庭。

约160米景观横轴与近千平湖景

低容积率带来的直接，是社区内部可以容纳更完整的园林体系。湖映天青以宋代艮岳造园为蓝本，规划“一湖三进九境”园林，包含一条约160米贯通景观横轴、近千平湖景，以及“门—厅—堂”三进归家礼序。

其中，第二境“入青阙”设置约5.2米高、5.9米宽的重工锤纹山门，采用非遗锤揲技艺；第三境“琉璃光院”为风雨连廊，串联约1.8米深锦鲤池与知鱼桥；第六境“寻山漫径”利用约8.3米坡地高差，做出北京少见的“登高见湖”峡谷园林。社区内部还规划了“檐庭集”会所，包含湖山书院、活力健身区、高定私宴厅、羽毛球场等空间，目前会所仅作销售推广使用，终运营以交付后现场公示为准。

这套园林体系的实质价值，在于用较小体量的社区承载了远超规模预期的景观密度。约160米景观横轴和近千平湖景在363户社区中的落位，意味着多数楼栋都能获得园景或水景面的视觉延伸，而非仅仅面向围墙或相邻楼栋。对于追求“下楼即景”的改善型购房者来说，这种景观密度在九棵树板块的同面积段新盘中并不多见。但从使用角度出发，实际水体维护水平、景观终呈现效果等仍需以交付实景为准。

建面约70-119㎡三至四居，空间使用率超90%

户型方面，项目覆盖建面约70-119㎡三至四居，全系空间使用率超90%。具体来看：

建面约70/75㎡三居：75㎡为2+1灵活空间设计，约7.3米超阔面宽，270°环窗视野，LDK一体化设计，配备隐藏式独立家政间与全屋鲸吞式收纳系统；

建面约91/93㎡三居：改善型主力，南向约7.8米大面宽，主卧套房设计，三房两厅两卫；

建面约117/119㎡四居：四叶草布局，LDK一体化，覆盖三代同堂家庭需求。

10月1日加推的6号楼，是后一栋纯建面约93㎡户型的楼栋。该楼栋位于社区大门旁，是离地铁较近的一栋，楼下即锦鲤池，首层架空层规划泛会所功能，全栋统一户型。6号楼全部为93㎡三居的设定，使该楼栋的居住人群在家庭结构和购房预算上具有较高同质性，对在意邻里圈层一致性的购房者构成一定吸引力。

关于价格边界，项目此前公示的整体总价区间约400-700元/套（报价时间2026年9月20日），具体房源的实际成交价格须以售楼处现场公示的一房一价表为准，不同楼栋、楼层的价差可能较为明显。以93㎡三居主力户型为例，其总价水平在板块内处于中高位，购房者在做预算规划时需结合自身的贷款能力和置换节奏进行综合判断。

步行范围集齐地铁、商业、医疗与公园

项目所在的九棵树板块属于通州发展较早的成熟商圈，周边配套大多已建成运营，不像部分新区板块需要等待规划兑现。

轨道交通：距1号线九棵树站直线约450米，步行可达；向东4站即达国贸CBD方向，可换乘至四惠、国贸。项目东侧还规划有副中心环线M102线孙王场站，该线路尚处规划阶段，具体站点与开通时间以官方公示为准。

商业：步行约300米可达领展购物广场（京通罗斯福）与阳光新生活广场，日常购物、餐饮和亲子消费需求基本可在步行范围内解决；约2.9公里有通州万达广场，约2.7公里有北投爱琴海购物公园，覆盖更高频次的周末休闲消费场景。

医疗：西侧约800米为北京中医药大学东直门医院通州院区，是通州家三甲医院，脑病、肺病等为国家重点专科；北侧约2公里有潞河医院。对于有老人或慢性病管理需求的家庭，这一距离意味着日常复诊和常规检查的出行成本较低。

公园：直线约200米为云景公园，占地13.7公顷，是通州主城区的公园，拥有6000余株乔木。从项目步行至公园的路径较为直接，适合作为日常晨练、遛娃或周末放松的固定去处。

方面，西侧约800米有通州区（38个班、1920个），北侧约1.5公里为百年名校潞河；西侧紧邻规划36班用地（规划中，信息来源为《北京03组团FZX-0302-6010、FZX-0306-6019等地块规划综合实施方案》，2023年12月发布）。周边的政策存在不确定性，具体与招生规则需以主管部门当年公示为准，不建议将配套作为购房依据。

从日常生活节奏来看，九棵树板块的成熟度是这个项目的重要基本面支撑。相比一些规划先行但兑现周期较长的区域，这里的交通、商业和医疗资源均为已投用状态，购房者无需承担太高的配套等待风险。但也应看到，板块的整体城市界面并非全新成片开发，部分道路和沿街底商的观感具有一定年代感，对城市界面有较高要求的购房者需要实地感受后再做判断。

小结

招商·湖映天青是目前九棵树板块少有的低密纯洋房新盘：1.6容积率、8栋11层围合式布局，搭配约160米景观横轴与近千平湖景；户型面积覆盖70-119㎡三至四居，空间使用率超90%；地铁1号线步行可达，商业、医疗、公园均在步行范围内。

对于关注通州主城改善置业、同时对地铁通勤和成熟配套有要求的家庭来说，这个项目值得纳入实地考察名单。其核心在于“低密形态+成熟地段”的组合在板块内具有稀缺性，而潜在短板则在于社区体量偏小、板块城市界面存在新旧交织的情况。目前首期296套已售罄，6号楼（后一栋91/93㎡户型）已于10月1日加推，具体房源价格与剩余套数建议以售楼处现场公示为准。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。