用购房合同能贷款吗？案例分析与律师解答

由于自己是外地人，在中山又没有满一年的社保或交税记录，河南小伙因买房心切，草率之中与开发商签订购房合同，却一直贷款无门。那么用购房合同能贷款吗？我们一起来回顾一下这个案例。

用购房合同能贷款吗

外地人在中山贷款购房需要一年的社保或交税记录，河南人邱正刚(化名)不具备这些条件，却轻易在购房合同上签下名。合同中约定的余款交纳时限60 天很快过去，贷不到款的邱正刚被开发商告上法庭。邱正刚称受开发商“可花钱购买假社保证明”的诱导，但又拿不出证据。经法院调解，邱正刚最终赔偿9000元给开发商。

庭审现场

■用购房合同能贷款吗？开发商：不能

2011年5月，邱正刚看中了当时在售的开发区尚高雅庭3栋一处房产。邱正刚说，他在支付定金前就已知会销售人员他没有社保，不符合申请住房按揭贷款的条件。“销售人员说他们在社保局内部有熟人，花3500元就可以办到社保，我就信了。”

双方签订购房协议约定，首期款82663元以现金支付，通过银行商业贷款支付余款19万元，支付时间为2011年8月3日。如果购房者逾期超过60天支付，开发商有权解除合同，购房者需承担购房款5%的违约金。

后来，邱正刚听说这种社保“没有社保卡，在社保局也查不到”，意识可能是“假社保证明”。那时，邱家已支付了8万多元首付款。

邱正刚说，他把自己的顾虑和开发商说了以后，希望对方能出具担保书，遭开发商拒绝。最终，邱正刚没能办理到银行贷款，19万余款迟迟无法支付。去年10月，他被开发商告上法庭。

■拿不出 “遭诱骗证据”，购房者败诉赔钱

在一审期间，邱正刚强调自己是遭开发商诱骗而签订购房合同。为此，邱正刚申请证人胡宾出庭作证，胡宾称他曾到该楼盘的售楼部咨询销售人员，没有中山社保能否办理银行按揭，销售人员告知胡宾可以办理，但胡宾后来了解到办理伪造社保购房风险很大，属违法操作，最终放弃在中山购房。

但胡宾与邱正刚是朋友关系，且邱正刚只能提供部分电话录音，法院认为邱正刚没能提供充足的证据予以佐证。最终，邱正刚的主张没有被法庭采信。也就是说，邱正刚和开发商签订的购房合同有效。

根据双方签订的合同约定，若邱正刚逾期付款超过60日，开发商有权解除合同，邱正刚需支付给对方购房款的5%作为违约金。但在合同补充协议中，开发商还注明了一处霸王条款，称若购房者逾期付款而解除合同的，开发商将没收已缴纳款项。这一条款不被法院支持。

邱正刚支付的8万余元首期款中，有2万元是定金。那么多，用购房合同能贷款吗？根据《合同法》规定，给付定金的一方违约的无权要求返还定金。法院最终判决邱正刚支付2万元定金给开发商，拿回62663元。

■不服判决上诉，终和开发商达成调解

一审判决后，邱正刚向市中级法院提起上诉。中级法院对该案进行了调解，最终邱正刚和开发商达成协议：扣除邱正刚应承担的违约金和一审案件受理费共9000元后，开发商向邱正刚返还购房款73663元。这起耗时近两年的商品房预售纠纷才终于落下帷幕。

记者了解到，国家出台政策调控房地产后，楼市出现了不少规避政策的歪招，除了社保造假外，还有用公司名义买房、通过打官司购买房产甚至采取假离婚的方式。有律师表示，这些办法看似绕开了限购，但风险重重，购房者为了眼前利益铤而走险或将得不偿失。

找中介办理“假社保证明”，一旦被挂靠企业与劳动者的社会保险关系被确认无效，银行可能拒绝放款导致房屋交易无法进行，如今很多购房合同均规定“如买方无法获得银行贷款，需一次性补足差额”之类的条款，对于“用购房合同能贷款吗？”这个问题，购房者更是一着不慎，将被开发商追究违约责任，甚至追究法律责任。