商铺变车库 有权解除协议追究违约责任

问：我买了一处商铺做生意，但在装修时，规划局的工作人员告知，我购买的地方不能做生意，经过多次询问，才知道自己购买的是车库，可当初开发商写的是商铺。我该怎么办？

律师解答：

开发商与你签订的购房合同显示你购买的房屋性质为商铺，你支付的价格也是当年购买同地段商铺所需付出的价格，也就是说你与开发商之间存在一个买卖商铺的合同关系。根据合同的约定开发商应向李女士交付商铺并在约定的时间内办理商铺权属证明。

但是由于开发商出卖的商铺是通过私自变更规划设计形成，未通过规划部门审批，无法办理商铺产权证，你实际取得的是车库。而根据我国《合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。

因此，根据法律的相关规定，你购买商铺的事情，开发商已经构成根本性违约，你有权解除合同，并要求开发商退还已经支付的房款，同时按照目前同地段商铺的价格向你支付差价。

律师建议：商铺应查看项目规划审批文件

“车库变身商铺，按照商铺价卖给购房者，这只是开发商擅自更改规划的一种情况。”对于如何规避商铺的风险，赵轲律师认为，由于近几年商铺被炒得很热，某些开发商为了获得更大的经济利益，未经过规划部门的批准就擅自变更小区规划设计，将临街的车库、地下室等当做商铺来出卖。或者在未经规划许可的情况下，将小区部分住宅更改为商铺，销售给购房者。但根据法律规定，未经过规划部门批准变更小区规划的项目，不但无法办理产权证，而且有可能被当作违章建筑， 终被依法拆除。

对此，建议购房者，在购买商铺时，对地形与车库，有“车库”改“商铺”嫌疑的房屋，应仔细确认该房屋或者商铺是否与规划设计一致。如果开发商是中途变更的设计，则一定要确认是否取得规划管理部门的审批，避免类似的遭遇重演。