《物权法》规定的共有物权的物业管理

共有物权的物业管理

(一)业主管理委员会是代表业主实施物业管理的承载主体。

对公有物权的物业管理，第七十五条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”该条规定明确了建筑区划内行使对物业管理的机构是业主管理委员会，业主管理委员会是代表业主实施物业管理的承载主体。

(二)业主的共同权利

第七十六条和第七十九条规定业主的共同权利是：

1.制定和修改业主大会议事规则.2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;6、改建、重建建筑物及其附属设施;7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。8、业主对建筑物及其附属设施的维修资金享有共有权。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

决定后两项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

(三)业主大会或者业主委员会决定的效力

第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”

这一规定明确，只要业主大会或业主委员会的决定一经生效，对全体业主均具有同等的约束力。任何一个业主也不得以自己不同意为理由拒绝履行业主大会或者业主委员会的决定。如果出现了违反业主大会或者业主委员会的决定的情况，业主委员会可以代表全体业主对违约业主提起民事诉讼，要求其承担相应的责任或义务。

(四)业主大会和业主委员会的权利与义务

1.代表业主对建筑区划内进行物业统一管理。根据第八十一条规定，可以由业主可以自行管理建筑区划内的物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

2、代表业主对物业服务企业或者其他管理人提供的物业管理服务质量进行监督。

3.要求业主自觉遵守法律、法规并履行物业管理规约，维护建筑区划内物业管理秩序。并有权根据第八十三条规定对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。有权以业主委员会的名义代表广大业主对侵权人提起诉讼。

4、及时受理业主的投诉。并根据业主的要求更换物业服务企业或者其他管理人。

5、业主委员会应该及时对公有物权维修资金的筹集、使用情况进行公布。

6、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。