卖方不肯办理过户 买方可申请法院强制履行

提问：

你好，请问买方已付清购房款，且占有使用房屋，但卖方不肯办理过户手续，应该如何处理?

昆明律师解答：

【案情介绍】

2009年12月7日，姚某与靳某签订《北京市房屋买卖合同》，合同约定，靳某将其的位于北京市宣武区某小区的某号房屋出售给姚某，转让总房价款为114万元人民币，姚某采用自行筹款的方式支付购房款，合同签订之日，姚某支付首付款70万元，靳某将房屋交付给姚某使用，剩余购房款姚某应于2010年2月前付清房款，付清购房款当日双方去办理房屋的过户手续。后姚某按约定支付了全部购房款，但由于靳某的原因，以各种借口拖延，双方一直没有去办理过户手续，姚某也一直占有和使用着房屋，2011年3月，姚某多次联系靳某不上的情况下，将靳某起诉至法院，要求法院确认其为北京市宣武区某小区某号的房屋的权人。

【律师分析】

本案中，在一审法院判决作出后，姚某找到了本律师，认为法院判决不公，其已经支付了全部购房款，而且已经占有使用房屋一年多，其就是房屋的人，只是双方没有办理过户手续而已，要提起上诉。本律师通过认真给姚某分析案情，解释法院的判决理由，劝说姚某放弃了上诉，并同时代理姚某再次起诉，将诉讼请求设定为要求判令靳某履行合同约定的过户义务，办理过户手续，并承担违约责任。经过法院审理后，法院支持了姚某的请求，靳某拿到法院的判决后，也及时协助姚某办理了过户手续，姚某也拿到了房产证。

本案在 次诉讼中，姚某有理却没有得到法院支持，其主要原因是，姚某 次起诉设定的诉讼请求，混淆了债权行为与物权行为的区别。姚某与靳某签订房屋买卖合同的行为，是一个债权行为，双方的义务是，姚某应当支付购房款，靳某应当将房屋交付并过户给姚某，在靳某拒绝履行过户义务时，姚某可以基于债权请求权，起诉靳某要求其办理房屋过户手续，但不能直接要求确认房屋归姚某。因为根据《物权法》的规定，我国物权采用的登记生效原则，通过买卖方式取得房屋权的，签订房屋买卖合同只是买方取得房屋权的原因，但签订房屋买卖合同的行为本身并不会直接导致买方取得房屋的权，买方要取得房屋的权，必须通过办理房屋的过户变更登记，即便在买方已经实际占有，并付清全部房款的情况下，买方也不能直接取得房屋的权。

本案中，姚某虽不能直接确认房屋归其，但可以要求靳某履行过户义务，并有权要求靳某承担未及时过户的违约责任， 终法院也全部支持了姚某的主张。

【法院判决】

终法院认为：姚某签订房屋买卖合同取得的权利是请求靳某将权转移给自己的债权，并非标的物的权，其权须通过靳某履行房屋买卖合同义务即办理权属转移登记后方可取得，姚某请求确认涉案房产归其没有法律依据，故驳回了姚某的诉讼请求。