商品房买卖中的基本概念－－购房者必读

1、商品房预售许可证：是指商品房符合预售条件后，经房地产

  开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发

  企业进行商品房预售的书面证明文件。

2、返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款

  的方式销售商品房的行为。建设部明令禁止这种销售方式。

3、售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代

  为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

  建设部规定未竣工的商品房不得售后包租。

4、预测面积，又称暂测面积、合同约定面积：是指在商品房预

  售中，房地产开发企业或其委托的有资质的测绘部门根据设

  计图纸计算出来的预售商品房面积。

5、实测面积，又可称产权登记面积：是指预售商品房竣工验收

  后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产主管部门确

  认登记的房屋面积。

6、面积误差比：是指实测面积（产权登记面积）与预测面积

 （合同约定面积）发生误差的比例。

7、套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用

  面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。

8、分摊的公用建筑面积：分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积

  ×公用建筑面积分摊系数。

9、代理销售：是指房地产开发企业委托具有房地产经济资格的

  专业公司代为商品房销售的行为。

10、包销：一般是指房地产开发企业将其开发建设的房屋交由包

   销人以房地产开发企业的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。

11、维修基金（资金）：是指由房地产开发企业和购房人按一定标准交纳费用，存入专户银行，专门用于房屋及其相关公共设施维修、更新的资金。

12、规划设计变更：房地产开发企业应当应当按照批准的规划、设计建设商品房，但由于建设工程的复杂性，在施工过程中，原有的一些规划设计可能商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向的变化，或者出现合同当事人约定的其他影响商品房质量及使用功能的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人可以选择解除合同或接受变更。

13、二书二证：一般指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

14、大产证，即新建商品房初始登记后的房地产权证：是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。

15、小产证：即买卖转移登记后买受人取得的所购房屋的房地产权证。

 上海创远律师事务所

 张素晶   律师