业内谈多地“地王”频出，成都楼市为何分化严重？

近期的成都土地市场可谓冰火两重天。3月11日，高新区一宗住宅用地经过激烈竞价，最终以27亿元总价成交，折合楼面价高达31700元/㎡，创下区域新高。业内人士测算，该项目未来售价需达到6万/㎡才能实现盈利。同日，锦江区三圣乡地块溢价35%、成华区槐树店地块溢价40%成交，再次印证了核心区域土地的热度。这一现象并非个例，今年以来成都已出现多宗"地王"，与全国楼市整体平稳的态势形成鲜明对比。

值得注意的是，成都楼市呈现出明显的分化特征。从成交量来看，2024年成都商品住宅成交量预计仍将保持在1500万㎡水平，这已是连续第三年位居全国首位。但深入分析市场结构就会发现，核心区域与近郊区域的表现可谓天壤之别。高新区、锦江区等核心区域由于供地持续减少，新房供应紧缺，一房难求；而双流、龙泉驿等近郊区域则频频出现土地流拍和新房滞销的情况。

二手房市场同样呈现出冷热不均的局面。数据显示，核心区域高端住宅挂牌后往往快速成交，部分稀缺房源甚至出现多人竞价的情况；而外围区域房源不但价格承压，平均成交周期更已延长至87天，较去年同期增加了约15天。

造成这种分化的核心原因在于产业布局的变化。近年来，随着成都"建圈强链"行动的推进，金融、科技等高附加值产业持续向高新区、天府新区等区域集聚，带来大量高收入就业人群。这些人群对居住品质的要求较高，且具备较强的购买力，自然推高了核心区域的房价和地价。以高新区为例，该区域聚集了全市40%以上的高新技术企业，平均薪资水平显著高于其他区域。

开发商的战略调整也加剧了这一趋势。在行业整体利润率下降的背景下，房企更加注重资金周转效率和项目安全性，因此更倾向于争夺核心城市优质地块。这些地块虽然价格高企，但去化有保障，风险相对可控。反观近郊区域，由于配套成熟度不足、潜在客群购买力有限，即使地价相对便宜也难以吸引开发商重仓。

展望未来，成都楼市的分化格局或将持续。一方面，核心区域的土地稀缺性将长期存在，房价支撑力较强；另一方面，随着轨道交通的延伸和产业的外溢，部分近郊区域有望迎来价值重估。对购房者而言，在核心区域置业需把握窗口期，而对预算有限的购房者则可关注近郊区域具有规划利好的板块，以时间换空间。对开发商来说，在核心区域拿地需精准测算盈利空间，同时可适当关注近郊区域的潜力地块，提前布局未来市场。

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