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[摘要] 近期,不少购房人对贷款购买第二套房表示出浓厚兴趣,“伟嘉安捷”统计,每周大约能够接到10至20通这样的客户咨询电话。
近期,不少购房人对贷款购买第二套房表示出浓厚兴趣,“伟嘉安捷”统计,每周大约能够接到10至20通这样的客户咨询电话。
典型案例分析:
客户楚小姐已用公积金贷款购置 套住房,贷款尚未还清,短时期内有提前还贷的打算,目前准备购置第二套房产。她个人拟出三套贷款方案,想请专家帮她参谋一下:
方案一:还清 套公积金贷款,第二套仍使用公积金贷款;
方案二:第二套房干脆使用商业贷款购买,担心利率不会下浮;
方案三:还清 套公积金贷款,第二套房使用组合贷;
对于这三套方案,“伟嘉安捷”给出专业建议:
目前,银监会对二套房贷的政策是首付必须要四成,贷款利率可以根据各家商业银行的风险自行调控。像楚小姐这样需要贷款购买第二套房的借款人,就她拟出的这三套贷款方案,“伟嘉安捷”逐个分析如下:
专家指导意见:
方案一:公积金贷款较为适用第二套住房。
从公积金贷款政策来看,如借款人 套住房使用公积金,在尚未还清前是不可以再次申请公积金贷款购买第二套住房的;只有在还清前一套住房贷款的前提下才能再使用公积金贷款,同时不会被认为第二套房产,仍会视为首套住房按其政策操作,首付20%,利率为基准利率。
方案二:再次贷款如选择商贷,势必会算做二套。
现在银监会对二套房贷政策还是较严格要求的,根据“07.9.27”政策及“07.12.11”补充通知规定,借款人首套住房不论是用公积金还是商贷,只要在央行的征信系统中能够查到该借款人曾经贷过款,那么再次贷款买房就会算做二套房。“伟嘉安捷”指出,只不过现在贷款购买第二套房利率是可以下浮的,如果借款人首套住房能够按时还款,再次贷款的利率几乎接近于首套住房的贷款利率。相较与以前政策利率必须上浮1.1倍,对于借款人来说已经有很大优惠了。
方案三:首套住房公积金贷款即使还清,使用组合贷仍避不掉二套。
“伟嘉安捷”指出,组合贷是借款人一部分贷款用公积金,另一部分用商贷偿还。公积金贷款的部分比较好算帐,结清后再贷款仍是首套政策,而商贷比较麻烦即使借款人结清贷款,也避免不掉二套限制。这样算下来,组合贷款对借款人是很不划算的,再加上初审、批贷、放贷的速度较慢,
“伟嘉安捷”专业按揭顾问认为,从这三套方案来看,借款人将首套住房公积金贷款记录清零后,再次使用公积金贷款买房这个方案是 适用二套房的,相对比较划算。
再次贷款置业三点问题需要注意
点,注意自掏首付的部分会高些。二套房贷款首付四成“雷打不动”,如果借款人购买二手房,贷款是按80%的评估价计算的,那么首付就会增加到六成,借款人需要考虑贷款的前期压力,寻找适合自己的贷款方案、贷款产品及贷款方式。
第二点,借款人信用成为二套房贷款的关键。不论借款人购买第二套房,还是申请二套房以上贷款,需要保持个人良好的信用记录,因为与借款人的贷款成数及利率有直接关联,“伟嘉安捷”指出,借款人要注意个人信用的保养与维护。
第三点,各家银行二套房贷政策不明,借款人需提前考察。虽然北京银监会将二套房贷政策大方向确定下来,但各家银行仍未出二套房贷政策的细则,从现在来看各家银行对二套房的利率执行各不相同,借款人贷款前需提前考察清楚,确保省钱贷款。
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