业主能否以房屋被查封为由拒缴物业费，空置房要不要交物业费？

最近长沙芙蓉区法院判决的一起物业费纠纷案件引发了广泛关注，该案涉及房屋查封状态下业主的物业费缴纳义务以及空置房物业费问题。这个具有典型意义的案例为我们厘清了相关法律问题，对广大业主具有重要的参考价值。

案件中业主刘某因其配偶涉案导致房屋被查封后搬离，长达三年未缴纳物业费。物业公司遂将刘某诉至法院要求补缴。法院经审理后作出明确判决：查封并不等于产权丧失，只要房产证上仍是业主的名字，物业费就必须按时缴纳。最终法院判决刘某需补缴物业费5142.76元，其中已扣除其此前预缴的2268.24元和押金2040元。

这一判决依据民法典第944条的规定，明确指出物业费的缴纳义务自收房之日起产生，与业主是否实际居住无关。房屋被司法查封仅意味着交易受到限制，并不影响业主继续履行物业费缴纳义务。只有当房屋被正式拍卖并完成过户手续后，新的买受人才会承接物业费缴纳责任。在司法拍卖过程中，法院通常会在拍卖公告中明确公示房屋欠费情况，竞买人参与竞拍即视为同意承担相关费用。

关于空置房物业费问题，该案也给出了明确答案。即使房屋长期空置，业主仍需全额缴纳物业费。这是因为物业服务具有公共性和不可分割性，物业公司提供的服务不仅包括针对单个业主的专属服务，更包括小区公共区域的维护、保洁、安保等公共服务。这些服务不会因为某套房屋空置而减少或停止。

从法律角度看，业主与物业公司之间存在物业服务合同关系。根据合同相对性原则，合同权利义务只对缔约方产生约束力。房屋被查封或空置并不导致物业服务合同终止，业主仍是合同一方当事人，自然应当继续履行缴费义务。

该案例给广大业主的重要启示是：首先，要正确认识物业服务的性质，不要将物业费简单等同于"居住使用费"；其次，要了解房屋查封的法律效力，查封措施仅限制处分权，不改变物权归属；最后，对于空置房产，业主应提前做好财务规划，按时缴纳物业费，避免因欠费引发法律纠纷。

需要特别提醒的是，如果业主确实遇到经济困难无法按时缴纳物业费，应当主动与物业公司协商，争取达成缓交或分期缴纳协议，而不是采取拒不理会的消极态度。同时，业主也可以通过业主大会等渠道，就物业费标准等问题进行集体协商，但必须遵循"先缴费后维权"的原则。

从长远来看，随着房地产市场的规范化发展，业主的物权意识也需要同步提升。正确理解物业费的性质和缴纳义务，不仅有利于维护小区正常运转，也能避免因欠费给自己带来不必要的法律风险。长沙这起案例为全国类似纠纷提供了明确判例，具有重要的借鉴意义。