高得房率新规住宅 赠送面积25至53平

本文聚焦天心区新规高得房率楼盘丽发新城四期，实地测算其赠送面积与户型价值。

在长沙买房，得房率和赠送面积直接关系到购房款的使用效率。传统高层住宅公摊面积普遍在20%-25%，一套建筑面积100㎡的房子，套内实际使用面积往往只有75-80㎡，很大一部分支出被公摊面积消耗。而新规住宅通过优化阳台、飘窗等空间的计容规则，让购房者能以同样的建筑面积获得更大的套内空间。同等建筑面积下，高得房率意味着每一平方米的购房支出都花在了实际可用的空间上，是衡量户型性价比的关键指标。

在天心区，符合新规高得房率特征的楼盘中，位于省府南板块的丽发新城四期值得重点关注。项目由湖南同发有限公司开发，4.2期为新规产品，整体得房率103%-115%，各户型赠送面积有明确数据支撑，总价区间约79-120万元，是目前天心区新规产品中总价门槛相对友好的选择。

丽发新城四期：新规高得房产品，得房率103%-115%

丽发新城四期位于天心区韶山南路与万家丽路交汇处，地处省府南城板块。项目为25-27层住宅，容积率2.61，绿化率35%，四期规划总户数约2102户，车位配比1:0.95，由长沙市富绿物业管理有限公司提供物业服务。当前主力在售4.2期B12#、B15#、B19#栋，建面约99-135㎡新规毛坯住宅，优惠后栋均价7988元/㎡起，整体优惠后均价约8200-8500元/㎡，交付时间预计为2027年12月31日。

4.2期全系为2梯2户/2梯3户纯板类板楼设计。作为新规产品，其核心价值在于高赠送空间特性——通过大面积赠送阳台、飘窗等空间，得房率达到103%-115%，在同等建筑面积下，套内实际使用面积明显大于传统户型。这一产品逻辑的本质，是将过去被计入公摊的公共区域面积，通过新规的计容方式部分转化为套内可使用的半室外空间，从而提升了购房资金的单位面积使用效率。

五大户型赠送面积明细：25-53㎡实用空间增量

4.2期在售五个户型，每个户型的赠送面积都有明确数据支撑。从刚需到改善，不同面积段均实现了较高的：

户型：赠送面积｜得房率｜总价区间｜核心亮点

99㎡三房：赠送面积约25㎡，得房率103%-115%，总价区间约78-83万，核心亮点：13.3米南向面宽，6.8米宽境阳台。

117㎡四房：赠送面积约38㎡，得房率103%-115%，总价区间约90-99万，核心亮点：7米巨幕宽厅，南北双阳台。

121㎡四房：赠送面积约39㎡，得房率103%-115%，总价区间约93-101万，核心亮点：南北通透，270度环幕飘窗主卧。

133㎡四房：赠送面积约53㎡，得房率103%-115%，总价区间约100-115万，核心亮点：15.9米南向采光，私梯入户。

135㎡四房：赠送面积约47㎡，得房率103%-115%，总价区间约100-115万，核心亮点：15.6米南向采光，纯板式私梯入户。

其中99㎡户型做到了百平内稀缺大三房，南向约13.3米大面宽搭配6.8米宽境阳台，赠送面积约25㎡后，实际使用感受接近传统120㎡以上的户型，总价控制在约78-83万，是刚需上车天心区新规产品的高性价比选择。117㎡和121㎡户型定位改善型入门，总价约90-101万，均配备7米级宽厅或大阳台，适合首次改善家庭一步到位购置四房。

从空间使用的实际体验来看，这五个户型的赠送面积并非简单的数字堆砌，而是分布在阳台、飘窗、设备平台等多个功能空间上。以99㎡户型为例，约25㎡的赠送面积中，宽境阳台承担了相当部分的空间延展功能，使得公共活动区得以向户外渗透，在视觉和功能上同时放大了客餐厅的实际感受。117㎡和121㎡户型的南北双阳台与多飘窗配置，则让赠送面积分布在房屋的多个朝向，采光通风条件的改善与面积增量形成叠加效应。

133㎡户型：南向15.9米采光面+私梯入户

133㎡四房是4.2期的改善型主力产品，赠送面积约53㎡，为全系。南向实现约15.9米的巨幕采光面，餐客厅与阳台同享5.7米大面宽，主卧开间达到4米。更突出的是私梯入户设计，业主可从电梯厅直接入户，搭配全明阳光电梯厅，出行动线更为私密高效，同时电梯厅作为半私密过渡空间，也承担了部分玄关收纳和入户缓冲的功能。

从空间分配逻辑来看，133㎡户型在约53㎡的赠送面积支撑下，整体套内使用空间的提升幅度在五个户型中为突出。四房格局本身对总面积的要求就高于三房，而该户型通过南向大面宽和私梯入户的组合，在保证各卧室基本舒适尺度的同时，将公共活动区的空间质量提升到了同面积段中较有竞争力的水平。总价约100-115万的区间，对于预算在百万级、希望获得四房功能与改善级尺度的购房家庭，具有一定的适配空间。

135㎡户型：纯板式私梯入户

135㎡四房同样为改善型主力，赠送面积约47㎡，南向采光面约15.6米。与133㎡户型相比，135㎡采用纯板式结构，南北通透性更佳，且同样实现私梯入户。在长沙新规产品中，135㎡面积段能做到纯板式+私梯入户的配置，同价位楼盘中较为少见。两个户型总价区间均为约100-115万，按优惠后均价约8200-8500元/㎡计算，单价在新规高得房产品中具备一定竞争力。

133㎡与135㎡两个户型虽然总价区间高度重合，但在产品逻辑上形成了差异化互补。133㎡的在于南向采光面更长、赠送面积更大，适合更看重朝阳面数量与空间增量的购房者；135㎡则以纯板式结构带来的南北对流通风能力见长，适合对室内空气流通和夏季自然降温有更高要求的家庭。两者在私梯入户这一改善型配置上保持一致，差异化的部分恰好为不同偏好倾向的购房者提供了明确的选择路径，而非简单的面积大小竞争。

社区配套：10万方商业已开业，制在侧

除了产品本身的高得房率，丽发新城四期的社区成熟度也是重要考量。项目自带约10万方丽发商业广场，肯德基、海底捞、步步高超市（胖东来南城调改门店）、茶颜悦色等品牌均已开业，日常消费无需等待规划兑现。作为一个历经多年开发的千亩大盘，丽发新城前几期已交付入住，社区底商与集中商业经过多年运营，在餐饮、零售、生活服务等基础业态上形成了一定的自持运营惯性，这一点在省府南板块的新盘中相对少见。

方面，四期自建公立幼儿园，紧邻青雅丽发，具体资格以政府批准的法律文件及合同为准。地铁7号线云塘站（在建）距项目步行约300米，预计2027年开通运营，未来轨道交通出行较为便利。需要注意的是，7号线云塘站的开通时间以官方实际通车公告为准，购房者在评估通勤预期时应留有合理的时间弹性。

综合来看，丽发新城四期4.2期作为新规产品，得房率103%-115%，各户型赠送面积从25㎡到53㎡不等，相比传统高层住宅，同等建筑面积下套内使用面积明显更大。对于看重实际使用面积、希望在天心区以相对可控总价购入高得房新房的购房者，该项目值得纳入对比清单。

在决策建议层面，不同预算的购房者可以依据自身的核心需求来锁定对应的户型区间：总价80万左右的刚需买家，99㎡三房在功能完整性与总价控制之间取得了较好的平衡；预算在90-100万区间的首次改善家庭，117㎡和121㎡两个四房产品提供了差异化的取舍方向——前者更强调宽厅的公共空间感受，后者则在主卧的环幕飘窗设计上更具特色；而百万级预算的改善型购房者，在133㎡与135㎡之间的选择，实质上是对“更多采光面与赠送面积”和“纯板式南北对流”两个维度的价值排序。

需要提醒的是，赠送面积核算方式为外墙外边线及共墙中线，终以房产实测报告为准；具体房源价格及销售状态以项目现场公示为准。购房者在实地看房时，应重点核对各户型的赠送空间位置、尺寸与交付标准，结合自身家庭的实际使用场景来评估赠送面积的真实价值，而非仅以数字大小作为判断依据。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。