东莞房屋拆迁补偿标准 两类片区标准不同

2009年5月25日，东莞市政府网站挂出《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》（征求意见稿）（以下简称“新标准”）。因为各镇发展各异，标准也有高低之分，新标准以镇街为单位将集体土地划分为两类区片：第一类区片范围包括莞城、东城、南城、万江四个街道及长安、虎门、厚街、常平、塘厦五个镇，其他23个镇列入第二类区片。

新标准补偿费用普涨。农用地一类区片每亩8.5万元补偿，二类区片每亩6.5万元补偿；建设用地一类区商用地补偿为3000元／㎡，二类区商用地补偿为2000元／㎡；筑物补偿标准一类区住宅楼补偿为1500元/㎡，二类区住宅楼补偿为1200元/㎡。特别注意的是，拆迁私人房屋还有按每户2万元的搬迁补助费。

第一类区片

莞城、东城、南城、万江四个街道及长安、虎门、厚街、常平、塘厦五个镇第二类区片其他23个镇

莞城、东城、南城、万江四个街道及长安、虎门、厚街、常平、塘厦五个镇

第二类区片

其他23个镇

“新标准”中的补偿分为农用地、已批建用地、建筑物三类，对于地上建筑物，除了土地补偿费，还要按照建筑物属性给予补偿。因第一区片与第二区片地价不同，补偿也有差异。

建设用地补偿标准

一类区片商用地3000元/㎡

二类区片商用地2000元/㎡

征收已批集体建设用地按相应土地用途补偿。其中宅基地、商业用地的补偿标准分别为：第一类区片3000元/㎡，第二类区片2000元/㎡；工业用地的补偿标准分别为：第一类区片450元/㎡，第二类区片384元/㎡。

其他土地按照相应土地用途的评估地价计算补偿费。

建筑物补偿标准

一类区片住宅1500元/㎡

二类区片住宅1200元/㎡

对于已建房屋用地的补偿标准，应当纳入征收土地补偿安置方案，其补偿方式和标准参照本规定对已批建设用地的补偿方式、标准。

住宅及综合楼（不含建筑占地）主体的补偿标准为：第一类区片1500元/㎡，第二类区片1200元/㎡。首层商业铺面主体补偿标准为：第一类区片4500元/㎡，第二类区片3600元/㎡。

厂房（含仓库及厂区内办公楼、宿舍）的价格为800元/㎡，其中高级钢架结构补偿价格为400元/㎡，附属及简易建筑补偿价格为200元/㎡。住宅及商业铺面装修补偿价格为500元/㎡，厂房装修补偿价格为300元/㎡，附属及简易建筑不作装修补偿。

其他补偿

管线迁移费：管线迁改方案由建设单位审定，管线迁改由镇街负责实施，但管线权属为省级以上单位的，可由建设单位组织实施拆迁，镇街协助。迁移费由专业咨询公司审核，经市（或镇）财政部门复核后，由征用单位按规定支付。

搬迁安置补助标准：拆迁私人房屋按每户2万元给予搬迁补助费（含临时安置费等）；拆迁依法取得营业执照的生产经营性用房造成停产停业实际损失的，可以根据房屋拆迁公告发布前6个月，按税务部门核实的该企业税后平均利润（每月）80%的标准给予不超过六个月的补偿。

不可预见费：除本规定以上的补偿项目外，征地拆迁不可预见费按照包干费用总额（扣除按评估补偿价赔偿部分）的10%提取。

算账

举个例子让你更明白

打个比方说，张先生在南城的一片宅基地被划入政府征用地范围，这片空地占地面积为100平方米。按照新的标准每平方米补偿3000元，那么张先生就可以得到30万的补偿。

如果说这块宅基地上面盖了一个面积为200平方米的住宅楼，张先生不但可以拿到30万的宅基地补偿，还可以拿到每平方米1500元的住宅主体补偿。也就是说，张先生最后得到的补偿是宅基地补偿加上住宅主体补偿一共60万元人民币。这其中还不包括搬迁补助费等。

2010年，东莞展开大规模的“三旧”改造，又提出，补偿标准参照房地产市场评估价。

《指导意见》明确规定，全市“三旧”改造过程中，国有土地上的房屋拆迁补充安置标准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定；集体土地上的房屋拆迁补充安置标准，参照国有土地房屋拆迁相关工作规程进行。

市管理综合执法局工作人员称，目前东莞共有20余家房地产评估机构。若被拆迁人要求，还可以请第三方估价。“评估的是被拆迁房屋目前的市场价值，或周边同类房屋的市场价值。补偿标准将参照评估价制定。目前少数被拆迁户开出的价格远高于评估价数倍，是不现实的。”

房屋拆迁补偿安置方式可分为货币补偿、房屋产权置、货币补偿和产权置换相结合三种。商用房和工业、仓储、公益事业等用房，原则上只对被拆迁人实行货币补偿，不实行产权置换。