住宅街区制样本:佛山楼盘"无围墙"设计引关注

近日，关于住宅街区制，不再设封闭小区的政策一出，立刻引发了广泛的关注。其实，在佛山，虽然更多的人任愿住封闭小区，却有一些街区制的尝试。

2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称“意见”）公布，街区制成为社会关注的焦点。

根据意见原文，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

样本一：保利东湾住宅楼

“田”字形布局 方便业主出行

在佛山新城，四车道的天成路两侧是保利东湾的住宅楼。该楼盘虽然面积较大，占地将近50万平方米，但分成了8个花园小区进行管理。

根据今年刚搬进该楼盘的业主介绍，该楼盘的管理模式实际上与近提出的开放式小区类似，有私人空间，也有公共道路。

由于该楼盘呈“田”字形的布局，几栋楼围蔽成一个很小的小区，小区内部也会建成花园，而小区之间还有公共道路贯穿，平时车辆分流较快，交通疏导能力较强，方便了业主出行。

缺点：

业主也表示，从居住安静程度来看，这种布局还是略逊于封闭小区。将楼盘建成街区、小区内部道路公共化的做法是较先进的模式，但前提是楼盘整体居住环境较好，如果街区环境较差，比如楼下就开了大排档，这样的环境业主肯定不买账。因此，建设开放式小区需要加强周边环境的监管。

样本二：玫瑰园小区

开放式管理 商业氛围更好

在禅城区岭南大道北的一侧，有一个已建成十多年的大型开放式小区——玫瑰园小区。小区内部葱葱郁郁的林荫道两侧，分布着水果店、面包店等各种商铺，还有几位居民在树荫下下棋、玩耍，生活氛围浓厚。

据了解，玫瑰园小区实际上又细分成多个组团封闭管理，成为小区内部的“小小区”，而整个小区内的道路是共同使用的。玫瑰园小区约在2002年建成，在早期曾经试过封闭管理。后来，由于考虑到小区内部的临街商铺需要开放小区才更有价值，于是进行开放式管理。

缺点：

“将小区分开组团管理，人手增加，费用也增加，管理成本更高了。”该小区物业经理说，开放小区在管理上提出了更高要求。其实，开放式小区在佛山其实也较常见，不少小区都有临街商铺，开放式小区内商业氛围会更好。

样本三：越秀可逸·新势力

开放街区 邻里更和谐

今年年初，越秀可逸·新势力亮相，该项目位于东方广场商圈，采用没有围墙的创意街区设计。据该项目的负责人介绍，开始该项目也考虑过做成封闭式小区，但后还是放弃了，我们想尝试没有围墙的感觉。

该负责人表示，封闭式小区会给人一种闷的感觉，有时候回到家想跟邻居朋友聊聊天喝喝咖啡，似乎都找不到地方。“封闭式小区的空间没有大化地利用起来。”如把小区打开之后，空间就被放大了。

该项目在小区中心位置设计了24栋商业别墅，可开设书吧、小型图书馆等。小区的孩子们放学后，可以相约在这里一起做作业，妈妈们可以在楼上安心地煮晚饭。“开放式街区营造的是一种开放的态度，和谐的邻里关系。”

缺点：

该项目推向市场之后，有销售人员曾怀疑过能否被佛山人接受。但从第一批认购情况来看，市场的接受度很高。作为一个创新的项目，自然是会有一些风险的，但是如果是大势所趋，问题也不会太大。

佛山楼盘现状：

对业主和开发商而言 “封闭式”仍是主流

目前佛山的在售住宅项目中，几乎是清一色的封闭式小区。开发商也热衷于将封闭式小区作为卖点之一推销楼盘。不仅如此，事实上，为了强化封闭式管理，开发商甚至开始采用一些智能手段来提高小区管理的便捷以及安全性。

家住佛山城南某大型小区的郭女士，由于小区内的马路人车共享，再加上小区半开放式，出入人员混杂，所以，郭女士往往带女儿在4楼的平台花园玩耍，而该平台花园只有该小区业主才能使用。

对于开发商而言，占地面积比较大的地块，在规划设计时一般都会采取封闭式小区的设计，以此提高项目的档次和卖点。而地块比较小的项目，尤其是商业性质占比较大的项目，为了提高土地使用率，开发商会设计开放式小区，但为了维护住宅部分的独立性，开发商会花心思架空首层，在空中形成封闭的小区环境。